房屋租赁合同解除后，房屋占用费谁来承担？

一、真实案例直击

2017年，房东将两层毛坯楼房出租给张三。张三巧妙地将这两层房屋隔成多个单间，并以二房东的身份开启了对外出租的生意。然而，自2023年年底起，张三开始欠付房租，这一行为打破了原本平静的租赁局面。在多次沟通无果后，房东于2024年2月向张三发送了解除合同通知函，函中明确指出：“现我方决定自即日起解除双方的合同，请贵方在收到本通知书后3日内腾退房屋，并付清相关费用。”随后，各房屋内的租户逐渐搬离，最后一名租户也在2024年5月离开了租赁房屋。然而，张三并未将租户已全部搬离的情况告知房东，房东也未曾前来查看。

最终，房东将张三诉至法院，要求其支付所拖欠的租金、违约金，以及截至起诉之日止的房屋占用费用。此案揭示了一个关键且复杂的议题：房屋租赁合同解除后关于房屋占用费的问题。这一问题不仅涉及房东与租客的直接利益，更成为探讨相关法律规定及其具体应用的典型实例。

二、争议焦点剖析争议焦点剖析

（一）房屋占用费起止时间之谜

在这起案件中，房屋占用费起止时间的确定成了一个关键的争议焦点。根据法律规定，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条明确指出，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；若未采取适当措施导致损失扩大，则不得就扩大的损失请求赔偿。该条款在本案房屋占用费起止时间的判定中发挥了核心指导作用。

从起始时间来看，张三在房东发出解除合同通知函后，未依通知要求在3日内腾退房屋。这种未能及时清空屋内物品并办理房屋交接的行为，导致他从通知函规定的腾退期限届满之日起，便开始非法占用房屋，从而确定了房屋占用费的起始时间。

关于截止时间，情况则更为复杂。尽管最后一名租户已于2024年5月搬离，但张三未将此事告知房东，房东也一直未前往查看和收回房屋。从法律角度而言，房东作为房屋所有权人，在发出解除通知函后，负有及时收房以防止损失扩大的减损义务。然而，在本案中，房东长期未收回房屋，对于其未履行减损义务所导致的损失扩大部分，法院未予支持。因此，不能简单地将起诉时间作为房屋占用费的截止时间，而需综合考虑双方的行为及法律义务。

（二）占用费比例谁说了算

除了起止时间，张三应承担的占用费比例也是本案的一大争议点。法院在判定占用费比例时，并非随意为之，而是综合考虑了多方面的因素。

第一是本案的实际情况，包括房屋的租赁用途、房屋的实际使用状态以及市场租金水平等。在本案中，房屋被张三隔成单间出租，其租赁用途具有一定的商业性质，这与普通住宅租赁在占用费的考量上会有所不同。第二，房屋在租赁期间的实际使用状态，比如是否存在损坏、是否影响再次出租等，也会影响占用费比例的判定。

第三，双方的过错程度也是重要的考量因素。法院认为，张三拖欠房租，违反合同约定，这是导致合同解除和房屋占用问题产生的主要原因，其过错明显。然而，房东在合同解除后，未及时行使收房权利，也存在一定的过错。法院会根据双方过错的大小，来合理划分占用费的承担比例。第四，当事人的履行能力也不容忽视。在司法实践中，法院会考虑张三的经济状况和支付能力。若判定的占用费过高，超出了张三的履行能力，可能会导致判决无法执行，也不利于纠纷的彻底解决。因此，法院会在公平公正的基础上，平衡各方利益，综合确定一个合理的占用费比例，以实现个案中的公平正义，让法律的裁决既符合法理，又贴合实际情况。

三、律师专业建议律师专业建议

（一）房东篇：谨慎选择，及时止损

签订前全面考察：在签订租赁合同前，房东务必充分了解承租人的信用状况和经济实力。

合同条款细化：在租赁合同中，要明确约定租金支付方式、时间、逾期支付的违约责任以及合同解除的条件和程序等关键条款。对于房屋的维修责任、损坏赔偿等事项也应详细说明，避免日后出现争议时无据可依。

积极行使权利：当发现承租人出现违约行为，如拖欠租金时，房东应及时采取措施。若承租人拒绝搬离或存在纠纷，房东应通过合法途径解决，如向人民法院提起诉讼，切勿自行采取暴力或非法手段收回房屋。

（二）租客篇：遵守契约，积极沟通

严格履行合同义务：租客在租赁房屋期间，须严格遵循合同条款，按时缴纳租金，严禁拖欠。应妥善使用租赁房屋，未经允许不得擅自改变房屋结构或用途，亦不得损坏房屋及其附属设施。

特殊情况及时沟通：若因特殊原因无法履约，如需要提前退租或无法按时支付租金，应及时与出租人沟通协商。避免消极应对或 “失联”，以免承担不必要的法律风险和经济损失。

保留相关证据：在租赁过程中，租客要注意保留与租赁相关的证据，如租赁合同、租金支付凭证、沟通记录（短信、微信等）、房屋交付时的现状照片或视频等。这些证据在日后可能出现的纠纷中，能够起到关键作用，帮助租客维护自身的合法权益 。

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