浅析房地一体抵押原则在破产清算程序中的认定

在企业信贷中，土地使用权和建筑物所有权是企业向银行申请贷款时常见的抵押物。银行在放贷前，如何慎重审查土地使用权、地上建筑物的抵押状态、抵押债权金额等显得尤为重要，直接影响到其抵押顺位、抵押债权的实现。特别是之前历史上原因，土地使用权和建筑物归属不同行政部门管理和登记，时常出现土地使用权和建筑物分别抵押的情形，此时房地一体主义如何认定，往往成为司法实务的难题。当然，如今实行不动产统一登记制度，土地和房屋权属统一归由不动产登记中心进行管理与登记，已不存在多个部门分别登记情形。本文探讨分析的则是在实行不动产统一登记制度之前，发生的产权归属于同一所有权人时房地分别单独抵押，在破产清算程序中，抵押权效力范围如何认定的问题。

1法律规定的沿革

2法条规定存在的不足

1、我国《民法典担保制度司法解释》第五十一条第一款规定“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于......人民法院应予支持......”，是否意味着债权人未主张，则抵押权效力不能及于未主张部分，债权人是否只能就依据人民法院文书判决部分的抵押财产的变现价值进行优先受偿？特别是现实中，又存在当事人在以土地或房产作抵押时，经过评估，土地或房产的评估价值远高于所抵押贷款的金额，所以在抵押合同中约定的抵押物清单也仅是土地或房产；而在当事人进入破产程序后，却又出现单一的土地或房产变现价值无法足额清偿担保债权时，抵押权的效力范围如何确定的问题？

2、不管是《担保法》、《物权法》，还是现在的《民法典》，均规定的是“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，那么，如何确定该建筑物占用范围内的土地面积？是以该建筑物的投影面积确定？还是确定为全部宗地？若该宗地上存在多栋建筑物下（合法的、或未办产权证的），不同建筑物的投影面积存在重合，此时又如何确定占地面积？

3案例分析

1、仅办理土地使用权抵押登记的，抵押权效力是否及于地上建筑物

【案例1】：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、山东信莱大豆生物科技有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书（2021鲁15民终990号）

裁判要点：原抵押权人中国银行高唐支行与山东信莱大豆生物科技有限公司于2014年4月16日签订的《最高额抵押合同》第四条约定“抵押物有关情况见附件‘抵押物清单’”，而《抵押清单》列明的抵押物仅为高国用（2014）第0140021号、高国用（2014）第0140038号土地，并未提及无产权证的房屋建筑物。中国银行高唐支行作为专业金融机构，办理抵押贷款属其常规业务，应当对抵押合同、抵押登记及法律后果具有合理预期，其在签订涉案抵押合同时，未将抵押土地上的已有建筑物列为抵押物，亦未对地上建筑物办理抵押登记，应视为中国银行高唐支行与信莱公司在抵押时仅对涉案土地使用权达成抵押合意。故，本案应按照中国银行高唐支行与信莱公司签订的抵押合同所限定的抵押物范围进行确认。

虽然物权法第一百八十二条规定了“房随地走、地随房走，房地合一”的原则，但抵押财产应权属明晰。办理抵押登记时，案涉抵押土地上无产权证的房屋建筑物、构筑物及其他附属设施均已存在，但未纳入本案的抵押清单，且他项权证书上也未记载。信莱公司对案涉抵押土地上无产权证的房屋建筑物至今未取得权利证书，遂涉案建筑物未办理权属证书，不具备设立抵押权的基础。因此，长城公司关于对信莱公司涉案抵押土地上的建筑物享有抵押权的主张不能成立。

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本案一、二审未支付长城公司对抵押土地上的建筑物享有抵押权的理由：一是银行专业从事抵押业务，其明知应对建筑物进行抵押而未办理，因而推定双方没有抵押建筑物的合意；二是抵押土地上的建筑物至今未办理产权证书，不具备设立抵押权的基础。本案在破产清算前，没有经过人民法院判决，直接是债权人与管理人之间破产债权确认纠纷。

2、以房产办理抵押时，房屋占用范围内的土地面积的确定

【案例2】：山东省东营市广饶县人民法院中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司与东营市恒德新型材料有限公司管理人破产债权确认纠纷一审民事判决书（2021鲁0523民初1519号）

裁判要点：浦发银行与恒德公司虽在签订最高额抵押合同时，在抵押财产清单中载明抵押财产为房地产，但未对涉案土地使用权到登记机关办理抵押登记，仅为广饶20111787、广饶20111788房产办理了他项权证。他项权证中注明此房产占用范围内的土地随之抵押，而不是该宗地块的全部。浦发银行虽与恒德公司在（2016）鲁05民初62号调解书中就广国用（2010）第 402号下的土地达成抵押合意，但仍未就该土地使用权到登记机关办理抵押登记。华融资产管理公司主张就该宗地块的全部面积享有优先受偿权无事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。

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本案判决未予支持全部宗地面积的理由：主要是双方无就土地使用权办理抵押登记的合意，后虽经人民法院调解确认对土地使用权享有优先受偿权，但债权人仍未补办抵押登记，所以最后人民法院依据他项权利证记载的“房产占用范围内的土地随之抵押”，认定仅对抵押房产垂直投影下相应的土地面积享有优先受偿权。不过本案并没有就宗地上除抵押的两栋房产外，是否有其他合法建筑物进行查实，进而综合确定占地面积。

【案例3】：辽宁省高级人民法院杨正泰、沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司执行分配方案异议之诉二审民事判决书 （2019辽民终278号）

裁判要点：本案中双方当事人争议的焦点是抵押房产占用范围内的建设用地使用权所指的“占用范围”及土地拍卖款优先受偿比例在本案中如何确定。经查，一审法院委托对抵押房产及项下土地使用权评估，评估标的没有记载有其他建筑物或附属建筑物。一审法院拍卖抵押房产及项下的土地使用权与评估标的一致，双方争议的分配财产亦为全部土地拍卖款。汇通公司辩称涉案土地上除抵押房产外，还有若干个车库及违章建筑等其他建筑物，但其提供的证据不能证明在本案执行时被评估的涉案土地上有其他建筑物存在。二审中，杨正泰提交了其以房抵债取得的涉案房屋国有建设用地使用权/房屋所有权的《不动产权证书》，上面载明“共有宗地面积为1316.6㎡/建筑面积4005㎡，共有情况为空白。”该份证据有力证明了抵押房产所占用的土地面积为宗地面积。故一审法院依据沈阳市勘察测绘研究院对抵押房产所占的土地位置及面积勘测结果，对占用范围的认定，与事实不符，没有法律依据，导致适用法律错误，依法应予纠正。

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此案关键在于，该房产及所占土地在数次拍卖中，评估价均未包括五个车库、违章建筑等部分的价值，仅抵押房产为唯一合法建筑；而且新办的不动产证权证书记载的宗地面积为全部宗地，所以人民法院支持了房产抵押效力及于全部宗地。

4本人观点

通过上述分析，鄙人认为：

（一）以建设用地使用权作抵押时，抵押权效力是否及于地上建筑物的认定

1、设立抵押时，地上建筑物是否已存在或正在建设且办理了合法手续的，已存在或正在建设的建筑物视为一同抵押；地上建筑物已存在或正在建设，但未办理合法手续的，抵押权的效力则不及于地上建筑物，但如若施工建设时已经取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，事后虽未办理产权证，仍视为合法建筑物，一并抵押；地上建筑物若为办理土地使用权抵押后新建的，抵押权的效力不及于新建建筑物。

2、尊重当事人意思自治。虽有法定房地一体抵押原则，但在实务中应允许当事人对担保财产作出特别约定，特别是单一抵押财产评估价值高于抵押贷款金额时。

3、及时提起诉讼，通过人民法院判决主张抵押权效力及于未登记部分，未主张的，则视为放弃对未登记部分的抵押权优先受偿，管理人则依据人民法院生效裁判文书确定抵押权的效力范围。

（二）在当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押的情况下，建筑物所占用的土地面积范围如何确定

建议以该建筑物投影面积确定所占用的土地面积为原则，再综合考虑取得土地使用权时，政府规划的容积率进行综合判定，而不宜直接简单根据地上合法建筑物的数量，直接认定及于全部宗地；毕竟我国民法典397条规定抵押房产时，是该房产占用范围内的土地使用权同时抵押，而不是全部宗地。

以上即是鄙人的一些浅薄观点，期待“破人们”批评指正！

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