【实用干货】疫情下关于租赁合同的履约事项的法律分析

疫情当下，在减免租金的高呼声中，目前全国多数省、自治区、直辖市都出台了相关政策，通过实施减免房产税、城镇土地税等税收优惠，减轻出租方的税收负担，激励出租方主动减免租金，降低承租人的负担。那么减免租金或者解除合同究竟是合法诉求还是道德绑架？“减免租金”究竟是权利还是义务？租户权益与房东权益怎样才能兼顾呢？

湖南通程律师事务所公益团队自成立以来，陆续接到类似的咨询，今特此具文予以解答。

疫情是否属于不可抗力因素？

答案是肯定的。

1、虽然目前尚未有法律或司法解释予以明确，但全国人大常委会法工委早在2020年的2月10已经发言明确：“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

2、亦可将非典期间的规定和裁判作为此次新冠肺炎期间处理类似问题的参考。2003年非典时期出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知（法[2003]72号）》，也是将“非典”疫情作为不可抗力事件来处理。通过相关的案件检索得知：涉及“非典”疫情严重影响合同履行的情况下，法官大部分倾向于将“非典”疫情评判为不可抗力或以公平原则主动调整、平衡各方利益。

3、什么是不可抗力？

根据《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

4、疫情是不可抗力因素和能否适用该因素进行免责或者解除合同是两个概念。

不能因“疫情”被认定为不可抗力，就一定可以减免租金或者解除合同。需要根据具体案情作出相应处理。

参考最新的判例，即广州中级人民法院（2020）粤01民终563号。“应支付占有使用涉案房屋的对价，即占有使用费，……，更不因新型冠状病毒疫情而获得无偿使用的权利，故本院不予支持。”

出租方能否以此为由解除租赁合同？

1、一般情况下，出租方提前解除租赁合同的举动属于违约行为，需要承担违约责任。只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。

2、如何做到提前解约，而不承担违约责任？

2.1、双方协商一致，既可不承担违约责任。

2.2、双方可以在租赁合同中事先明确约定，发生何种情况，合同自动解除且双方无须互担违约责任。如，合同中是否有不可抗力条款之约定等。

2.3、提前解除合同要有必要的书面手续。

3、出租人解除合同的法律依据

根据《合同法》规定，主要在下列情况下，当事人可以单方行使解除权，解除租赁合同：

3.1、《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

3.2、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

3.3、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。

3.4、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。

司法实践与律师观点：

1、结合上述法律规定和公平原则，合理期限内的延迟交租不应当承担违约责任。也可以看出一方以疫情构成不可抗力为由主张解除合同需要同时满足如下法律构成要件：疫情构成不可抗力；疫情与不能履行合同义务之间存在因果关系；疫情未发生在迟延履行期间；疫情导致一方的合同目的无法实现。

2、另外，还需要结合租赁合同相关条款的约定来进行评判。根据证据规则，需要出租方完成相应的举证责任。

承租方能否以此为由要求减免租金、延长合同期限、解除合同？

1、在2月27日湖南高院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》已经做了相应解答，解答如下：

如何处理租赁合同纠纷，承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：应根据具体案情作出相应处理。

1.1、生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

1.2、商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。

1.3、商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理。”

2、根据湖南省律师协会于2020年2月27日发布的《湖南企业复工复产法律指引》，此类问题的处理需“具体需要根据房屋性质和影响程度区分情况。

2.1、政府明令暂停营业的商业用房，譬如部分地方政府发文要求暂停网吧、电影院、剧场、KTV 等娱乐场所的，该娱乐场所的承租人因政府行政措施致使租赁合同在一定期间不能履行，租赁合同目的无法实现。所以，该等房屋的承租人可要求适当延长租期、减免租金,但承租人以此要求解除合同的一般不应予以支持。

2.2、办公用途的房屋，虽然多地政府根据不同类型的企业制定了复工计划,但在复工计划之前，出租人不限制承租人使用办公用房，客观上允许部分符合防疫要求的人员进入办公场所进行管理等工作。目前， 武汉、北京、上海等地区对疫情防控采取的措施中均没有要求对特定商场、写字楼进行封闭、停业，在此情形下，对于商业物业承租人而言，虽然疫情客观上影响了承租人的经营收入，但与租赁合同的履行并无直接关系，在出租人可以继续提供租赁物业的情况下，承租人仍应继续履行租赁合同。所以，办公用途房屋的承租人原则上不能以疫情为由，要求减免相应期间的租金或解除合同。

疫情及防控措施影响如未构成不可抗力和情势变更，但继续履行房屋租赁合同对承租人显失公平、可能造成不应有的损失，承租人请求解除房屋租赁合同的，可予支持。因此判决解除合同的，不影响违约责任的认定。能继续履行但有重大影响的，则按公平原则调整；根本不能履行的，则按不可抗力减免责任。

结合上述规定及参考2003年非典时期的相关司法实践，总结归纳如下：

1、对于租赁的经营性用房：

1.1、对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已因国家部门的行政管控而不可使用或经营，则应当免除租金或者可以要求解除合同；

1.2、租客仍可继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金或者延长合同期限；

1.3、租客仍可继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金。即该类情形属于租赁方应自身承担的经营风险。

2、租赁居住用房：

2.1、租客在疫情期间使用用于居住功能的租赁物，不可以主张减免租金；

2、租客在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物，可以主张减免租金。

律师提示：

如果已经或即将因疫情导致租赁合同履行受限的，应当书面通知，及时止损。且建议先尽量通过友好协商的方式解决问题，同时需要保留因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据，为最后的法律途径解决做好准备。

湖南省关于房屋租金减免具体政策有哪些？

1、湘财资〔2020〕3号《湖南省财政厅关于做好新冠肺炎疫情防控资产保障相关管理工作的通知》，“四、落实减免租金政策。为支持中小企业共渡难关，对承租行政事业单位国有资产类生产经营用房的中小企业予以适当租金减免（即免收1个月租金，减半收取2个月租金）。”

2、根据湘政发【2020】3号文件《湖南省人民政府关于印发《应对新冠肺炎疫情影响促进企业健康发展的若干政策措施》的通知》规定：对2020年2月-6月期间，新租赁“135”工程标准厂房面积500平方米以上、租期一年以上，且完成投产的企业，一次性给与适当租金奖补。对承租国有资产类生产经营用房的中小企业免收1个月租金、减半收取2个月租金。

支持创新创业带动就业示范基地、创业孵化基地、农民工返乡创业园建设，从省本级就业资金中安排1亿元经费给予县级财政补贴，主要用于补贴入孵企业房租、水电费等。对已发放的个人创业担保贷款，因受疫情影响可展期一年，继续财政贴息支持，并相应调整信用记录。

3、长沙支持中小企业共渡难关“20条”。《长沙市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》长政办发〔2020〕6号。减免中小企业租金。对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半2个月租金。鼓励民营业主参照上述标准减免中小企业工商业用房租金。参照上述标准切实减免租金的业主可申请减免房产税、城镇土地使用税。(责任单位：各园区管委会、市税务局)

4、《长沙县人民政府关于有效应对疫情支持中小微企业健康发展的若干措施》规定：

对承租国有资产类生产经营用房的企业，3个月房租免收。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。（牵头单位：县财政局；责任单位：星城发展集团）。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业孵化基地等各类载体，优先予以政策扶持。（牵头单位：县工信局）