从案例看职工指标房资格转让协议效力

随着经济发展，长沙跻身于新一线城市，长沙及湖南各地房价也伴随着新一步的发展。享有职工指标房资格的转让方与受让方在签订转让指标房资格后，若仅能以转让方(原购房指标所有人)的名义与房地产开发商签订《商品房买卖合同房屋》，在房屋过户之前，房屋产权登记的所有权人仍为转让方，过户需满一定时限。若转让方因房价高涨而欲毁约，那么职工指标房资格转让协议的效力应如何认定？因此，本文选取了三个案例对该问题进行分析。 　　相关案例： 　　案例一（长沙市岳麓区人民法院） 　　被告解某所在的湖南省委党校组织职工认购位于岳麓区望城坡的麓阳和景雅苑小区待建商品房，被告解某作为湖南省委党校的员工，享有该商品房购房优先权指标。原告刘某通过同学李某（省委党校职工）作为中介人，在被告解某自愿同意的情况下，原、被告双方签订了《购房指标转让协议书》。协议约定：被告位于岳麓区望城坡的麓阳和景雅苑小区待建商品房购房指标自愿转让给原告，原告付被告转让费4万元，如果不能以原告名义签订购房合同，被告有义务协助办理过户手续，并且在任何时候任何情况下不得反悔。协议签订后，原告刘某按照协议履行了全部合同义务，商品房建成，省委党校组织购房户摇号选房，原告在被告的配合下，顺利选中房号。选定房号的第二天，被告提出要回转让的指标。因此，原告将被告诉至法院请求认定合同有效。 　　人民法院审理后认为，原、被告于2007年9月18日签订的《购房指标转让协议书》，是双方真实意思的表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，原、被告于2007年9月18日签订的《购房指标转让协议书》中的指标，实际指房屋购买权，双方签订的上述协议书，并无法定无效的情形存在，故本院确定为有效。 　　案例二（深圳市中级人民法院） 　　被告朱雪峰系A单位职工，2009年A单位准备集资建房，朱雪峰具备参与集资的条件。2009年5月14日，朱雪峰与第三人南方航空深圳分公司签订了《南航深圳公司集资建房申购协议书》，约定朱雪峰申购90-120平方米集资房一套。 　　2011年10月12日，赖玲、朱雪峰签订《单位集资指标房转让协议书》，约定朱雪峰及其共有人一致同意将其所得的88平方米南航指标房一套转让给赖玲，合同签订后，赖玲履行了合同义务。2015年6月15日，朱雪峰与第三人南方航空签订《商品房订购合同》，约定朱雪峰自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。因朱雪峰不履行合同义务，赖玲诉至法院。一审法院认为赖玲、朱雪峰之间签订的单位集资指标房转让协议书，系赖玲、朱雪峰双方真实的意思表示，涉案房产虽为限价销售房产，在办理房地产证后十年内限制转让，但并非禁止转让房产，没有违反国家强制性规定，没有损害第三人的合法权益，应当认定合法有效。尽管在签订合同时，上述指标房尚未竣工验收，朱雪峰不享有涉案房产的所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在订约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从以上规定来看，无权处分可能会影响到合同的正常履行，但不当然发生买卖合同无效的法律效果。即使涉案合同的履行存在障碍，也不影响对合同效力的认定。故涉案合同应当认定为合法有效。二审法院对一审法院的判决予以维持。 　　案例三（河南省高级人民法院） 　　2001年，安阳市工商局集资建房，刘晓军、胡俊忠系安阳县工商局干部，其各要住房一套。刘晓军系彭文勇妹夫，彭文勇系邵梅花妹夫。胡俊忠将其住房转让给刘晓军，刘晓军转让给彭文勇。2001年6月初，彭文勇与邵梅花达成口头购房协议：彭文勇将安阳县工商局胡俊忠名下的一套住房，转让给邵梅花，房款由邵梅花支付，而后邵梅花共计交纳购房款17万元。因邵梅花与彭文勇产生矛盾，彭文勇通知邵梅花购房协议终止履行。2006年5月8日，邵梅花与胡俊忠达成如下协议：1、邵梅花交安阳县工商局房款17万元；2、邵梅花自愿放弃要四楼住房，由胡俊忠收回，产权归胡俊忠，胡俊忠在收回房屋后三日内归还邵梅花22万元。协议签订后，彭文勇未退还邵梅花购房款17万元，王学信、邵梅花诉至法院。一审法院审理后认为，案涉房屋属于工商局，安阳县工商局把此房屋分给了胡俊忠。王学信、邵梅花不是安阳县工商局职工，其要求依法确认房屋归其所有并判令安阳县工商局协助办理相关产权登记手续证据不足，对其请求不予支持。王学信、邵梅花不服一审判决提起上诉，二审法院认为争议房屋系安阳市工商系统内干部职工集资建造的住房，该房产含有一定的财政补贴性质，胡俊忠转让自己的住房资格不符合政策要求，王学信、邵梅花虽交纳了房款，但其不属于工商系统内部职工，不能取得相应的产权。胡俊忠并未取得争议房屋的所有权证，其转让房屋不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，其主张房屋所有权于法无据。因本案纠纷涉及的系单位集资房而非对社会公开销售的商品房，不能适用谁出钱谁取得产权的法律规定。因此二审法院维持了一审判决。 　　王学信、邵梅花不服二审判决，向河南省人民检察院申请抗诉。河南省高级人民法院审理后认为，2001年安阳市工商系统集资建房，胡俊忠作为安阳县工商局的工作人员，具有购房资格。经协商，其将该购房资格转让给了刘晓军，胡俊忠出具有书面“证明”，该转让系胡俊忠与刘晓军真实意思表示。转让时，胡俊忠尚未取得涉案房屋所有权，但其享有交纳相应款项后取得房屋所有权的权利，从这个意义上讲，该购房资格对应一种可期待物权。该购房资格的转让并不违反法律的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的利益，安阳县工商局2007年6月1日出具证明对该转让亦予以认可，二审认为胡俊忠转让其购房资格不符合政策要求不当。故胡俊忠与刘晓军关于购房资格的转让合法有效。刘晓军认可其受让的该购房资格转让给了彭文勇，从彭文勇认可邵梅花支付房款及胡俊忠出具的“证明”由邵梅花保管可知，彭文勇已将该购房资格实际转让给了邵梅花。虽然安阳市工商局文件规定禁止以他人名义集资，但该规定仅是其内部规定，不能因此否认本案后两次转让购房资格的效力。故王学信、邵梅花取得该购房资格，即交纳相应款项后取得房屋所有权的权利。 　　法条分析： 　　《经济适用房管理办法》第六章第三十五条规定：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 　　《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 　　《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 　　根据《经济适用房管理办法》规定，单位集资房属于经济适用房，应当按照经济适用房相关法律规定来进行处理。结合《合同法》规定，单位集资房的转让明显属于第（五）条，违法法律、行政法规的强制性规定，非本单位职工与单位职工所签订的协议违法了《经济适用房管理办法》，应当认定为无效合同。但是因《经济适用房管理办法》不属全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，其为部门规章，因此不能作为认定合同无效的依据。因此，在双方签订的合同无《合同法》第52规定的情况，最重要是无“损害社会公共利益”的情况下，职工购房指标资格转让协议为有效。 　　结 论 　　根据搜索到的大量案例，法院对于职工指标房资格转让协议一般认定为有效。若签订该协议时，双方当事人均具相应的民事行为能力，转让行为系双方当事人的真实意思表示，在无其他法律禁止性行为的情况下，因法律没有明文规定禁止职工指标房资格转让，所以指标房资格转让协议并不满足任何一类合同无效情形的构成要件形式，因此在司法实践中该类合同被认定为有效合同。但是职工指标房如果以转让方名义进行了产权登记并取得房屋所有权证，要进行上市交易过户有相应的时限要求，如果标的房屋未达时限条件，因转让方履行相关义务的条件尚未成就，法院对于受让方主张要求转让方协助过户的主张将不予支持。当然，即使在司法实践中该类协议被认定为有效合同，受让方仍会存在转让方单方违约、不予协助房屋过户、或者为谋求更高利润将该指标资格另行转让的风险。