“借名买房”的法律分析

再审法院观点：

涉及到借名买房纠纷，一般应当具有书面借名协议以证明存在借名买房的合意，在无书面借名协议的情况下，应当由主张借名买房关系存在的一方对房屋的出资情况、占有使用受益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释承担举证证明责任。本案中，申请人应当对于存在借名买房约定承担举证责任，并应达到高度盖然性的证明标准，而被申请人之举证并未达到证明双方当事人之间存在借名买房合意的高度盖然性。

二审法院观点：

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本院二审审理中，李甲、杨某均认可，购买案涉房屋的资金系李甲、杨某的夫妻关系存续期间的共同财产，李甲认为经购买的案涉房屋也是夫妻关系存续期间的共同财产，杨某认为案涉房屋登记在李乙名下，是李甲、杨某对李乙的赠与。因李甲、杨某均认可购买案涉房屋资金系共同财产，故本院对该资金属于李甲、杨某的夫妻关系存续期间的共同财产的事实予以认定。

《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。根据上述法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受而达成的协议。本案中，李甲、杨某在2009年4月16日达成的离婚析产协议中，通过离婚协议的方式约定北京等地房屋归李乙所有，但在购买北京等地房屋时并未表明向李乙作出赠与的意思表示。2013年的《物品移交手续》约定将房屋暂挂在李乙名下，上述证据不能当然推定李甲、杨某向李乙作出赠与的意思表示。同样，2015年6月李甲、杨某的离婚协议，也是李甲、杨某在离婚过程中约定部分房屋归李乙所有，亦未表明李甲、杨某在购买房屋的当时作出向李乙赠与房屋的意思表示。并且，李乙也没有证据证明其对上述房屋作出接受赠与的意思表示的事实，因此，就案涉房屋而言，杨某、李乙主张已经赠与李乙与事实不符。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。该司法解释说明，不动产登记簿是进行不动产登记的法定簿册，不动产登记制度将特定事项登记在不动产登记簿上，并通过公示方式赋予其公信力后，从而才衍生出相应的法律效力。但是，不动产登记簿衍生的法律效力是法律上的权利推定，而不是事实推定，根据上述司法解释规定，就本案而言，虽然案涉房屋登记在李乙名下，但购买房屋的资金系李甲、杨某的共同资金，李甲在购买案涉房屋时并未表示赠与李乙，李乙在本案审理中也没有充分证据证明自己愿意接受赠与的的事实，案涉房屋也未交付李乙，故一审法院认定案涉房屋已经赠与给李乙的认定错误，案涉房屋应为李甲、杨某夫妻关系存续期间的共同财产。

一审法院观点：

本案主要争议焦点为案涉十一套房屋的所有权归属问题。根据物权法规定，不动产权属证书是权利享有该不动产物权的证明，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。但根据查明的事实，案涉十一套房屋的首付款及税费均由原告支付，房屋贷款由原告每月向银行归还并提前还清贷款，房屋所有权权属证书、契证、发票等均由原告持有保管，房屋也由原告委托物业出租并收取租金，综合以上一系列事实，可以认定原告为案涉十一套房屋的实际出资人，原告借用了被告的名义购买了案涉房屋，并登记在被告名下，双方之间形成了借名买房关系。双方之间的真实意思是原告购买房屋并取得所有权，被告虽根据《商品房买卖合同》等材料登记为房屋所有权人，但这并非双方之间的真实意思，据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础，从而导致最终的登记权利状态和真实权利状态不一致，案涉房屋的真实权利人为原告，故原告请求确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求，本院予以支持。

二审法院观点：

本案的争议焦点是吴同喜与吴小英、穆巍对1806号房屋是否形成“借名买房”关系。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，一方面，关于购买1806号房屋使用的购房指标，《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入审核表》、不动产登记中心留存的房屋所有权转移登记相关材料均未显示购买1806号房屋时使用了穆巍的经济适用房购买指标，且吴同喜所述其通过单位内部福利购买房屋具有一定的合理性，就其委托吴小英办理购房事宜的经过作出了合理说明，故无法认定1806号房屋的取得利用了穆巍的特殊身份。另一方面，关于1806号房屋的出资情况，吴同喜提供的银行流水明细、存／取款凭单等证据与1806号房屋的购房款的支付时间及其所述购房经过相对应，穆巍主张购买1806号房屋使用的是其与吴小英的夫妻共同财产，但其提交的证据不能予以证明，本院无法采信。吴同喜持有1806号房屋所有权证书等证件原件、相关购房票据、物业证明、水电气缴费单据、相关证人证言等证据形成了完整的证据链，可以证明吴同喜为1806号房屋的实际出资人和使用人。本院根据房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、吴同喜对借名购房的合理解释，可以认定吴同喜与吴小英、穆巍之间存在“借名买房”的约定，吴同喜为1806号房屋的实际购房人。现1806号房屋已经具备上市交易条件，故吴同喜要求将房屋过户至其名下，应予支持。

法院观点：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。王东峰主张借用游超名字购买房屋，其为房屋所有权人。首先，涉案房产已登记在游超名下，王东峰未提供证据证明双方之间存在房屋所有权归属的约定；其次，王东峰提供支付定金、其妻子游玉萍支付首付款、装修款及偿还部分贷款的证据，游超亦提供偿还游玉萍款项相应银行转款凭证，可以证明双方存在债权债务关系。王东峰的付款行为，不足以证明双方存在借名买房的合意。因此，王东峰请求确认涉案房屋归其所有并要求游超协助过户登记的理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。