当消费者遇上“一房二卖”，权益如何保障？

在房地产行业高速发展的今天，部分消费者在购买房屋时会遇见“一房二卖”的情形，消费者应当如何擦亮眼睛预防此类情形发生？当消费者遇上“一房二卖”时又该如何保障自身权益？在此，笔者将从相关法律规定谈起，提供一些预防建议。

一、何为“一房二卖”？

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

根据《物权法》第六条、第九条、第十条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。我国物权法采用的物权变动原则为合意加公示原则，即当事人除了就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。因此，房屋所有权的转移以办理所有权人的变更登记为生效要件。

二、在实践中，“一房二卖”可具体分为一下三种情形

1、出卖人先后与两个买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。

根据《物权法》第九条之规定，出卖人向后买受人办理了过户登记手续，房屋所有权转移为后买受人享有，出卖人对于前买受人的合同义务已陷入实际履行不能。但依据《物权法》第十五条、《合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，房屋买卖合同自依法成立时生效，前买受人可以请求解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

出卖人与前买受人的权利义务已履行完毕，房屋所有权已为前买受人享有，出卖人又就该房屋与后买受人签订买卖合同的行为属于无权处分。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分订立的合同，若不存在其他效力瑕疵的，合同自依法成立时生效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可依该合同要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

由于均未办理过户登记，房屋所有权仍属出卖人享有。因此，两买受人均可随时要求出卖人办理过户登记手续，谁先行使房屋所有权过户登记请求权，谁便处于优先地位。

三、消费者在房屋买卖市场应如何避免此类情形发生？

① 部分房地产开发商为获得更多的资金支持，在出售房屋时会以高优惠做条件，建议消费者一次性付清全款。消费者付清款项后，开发商却未依照合同约定办理房屋过户登记，反而将房屋抵押给银行等机构进行贷款。

因此，消费者在购房过程中若要一次性付清全款的，应当更加慎重。多询问其他购房人，了解开发商资质及信誉，尽量要求开发商先办理过户登记后，再付清全款。

② 对于尚未建成或不能马上办理过户登记的房屋买卖，根据《物权法》第二十条之规定，消费者在购买房屋时可在协议中约定，及时向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但要注意的是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，办理预告登记只是一重保障，在此过程中应加紧督促开发商及时办理房屋过户登记。

③ 消费者在购买房屋前应当查明所购房屋的产权，避免出现无权处分人欺诈的情形。