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2017长沙该不该买商铺,七大风险应注意

作者:尤佳佳      来源:本站     浏览:

      2017年3月18日,长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定非本市户籍家庭限购1套新房,购买首套商品住房首付比例不低于30%。长沙市限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域);2017年5月20日,长沙市住房和城乡建设委员会发布房地产调控新政,正式下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》,包括限购区域内第三套房被叫停、二手房纳入限购范围等措施;2017年9月23日凌晨,长沙楼市限购政策再升级,长沙住建委发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》,规定在本市购买的商品住房(含二手住房,下同),需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。

      在短短一年内,长沙市政府接连下三道限购令,且道道相扣,几乎堵死了炒房客的大门,受此刺激,今年长沙的商铺销售出现了相对火热的市场行情,很多人蠢蠢欲动,也有人持观望态度。

从交易的情况来看,购买商铺的人群一般分为两类:一是之前有闲钱准备投资楼市的投资客开始转战还没有政策限制的商铺;二是因为没有购房资格希望通过购买商铺获得购买资格的购房者。对于大限之下的购铺热潮,应当注意哪些特殊法律风险呢?

一  开发商对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束

开发商为吸引投资者,往往会对外宣传说地铁几号线将开通、将引进某某大型商场、建成某某板块核心商圈,对此,一定要冷静判断。开发商预售商铺时对商铺的宣传,只不过是一个构想,是否能如愿以偿要看政府规划及市场招商情况。投资者如遇招商进不来,商铺租不出的境遇,想要依据宣传定位要求退铺或违约金一般难以得到支持。

二  开发商对投资回报的估算不具法律效力

开发商在销售时,常常会在宣传资料里计算投资回报率,然后得出几年全部收回投资、年投资回报率高达百分之几十的结论。投资回报是随市场环境的变化而变化的,开发商单方是无法决定的,商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一样,商业物业投资的动态性更强。商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。投资者一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容,如果达不到,开发商在法律上也不承担任何责任。

三  售后“包租”带来的风险

采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系:一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在,有部分开发商采取委托经营合同方式,保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外,开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。

根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。2006年5月22日,建设部还专门发出风险提示:以售后包租的形式购房有风险,投资须慎重。建设部新闻发言人说,售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章,还不是行政法规,开发商很有可能承担的只是行政责任,根据《合同法》的规定,虽然不会导致《委托出租合同》无效,但是,一旦发生逾期交房,开发商就有可能拒付租金,因此,应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金,还应当承担购房人租金的损失。

四   产权分散的“铺位”风险大

有不少商场的原业权人把物业分割成几平方米到几十平方米大小不等的“格仔铺”再转售,投资商铺门槛降低,在大多数非专业炒铺客户的承受范围内,这类型的商铺一时成为不少人眼里的“香饽饽”。此外,这类户型也迎合了某些行业商家的经营需求。卖场形式的散售商铺在营运上常常存在两方面的问题:一是不同的持有者对商铺有不同的定位,由于定位不明确、不清晰,又缺乏统一管理,可能面临长期租不出去的风险。二是所谓的“发展商”可能是只有单个项目的公司,因为实力不强,在商铺售出后兑现不了承诺,甚至可能一走了之。

且购买这样的铺位存在很大的法律风险,购买人购买类似物业必须注意以下几点:一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造,符合房屋权属登记条件,具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套(间)等基本单位。二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。《城市房地产管理法》也规定:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。由于铺位是开放的,没有四至界限,不能彼此分开,因此不是《城市房地产管理法》所定义的房屋,开发商擅自分割转让的,也不能取得房产证。

五  约定套内面积误差的处理方式

商铺不像住宅,住宅的公用分摊面积比较少,得房率高,而一般的商铺分摊面积比较多,得房率低。正常情况下,住宅的得房率一般是70-90%,而商铺的得房率一般也就50-60%。因此,在总价不变的情况下,分摊面积越多,实用(套内)面积的单价也就越高,分摊面积越小,实用(套内)面积的单价也就越低。因此,购房人不仅要根据总价和建筑面积算单价,还要根据总价和实用(套内)面积算单价。另外,要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。虽然这个问题在购买住宅中也存在,但是住宅的面积大,单价较低,得房率高,所以问题没有商铺这么严重。如果对此不进行特别的约定,购房人的损害可能会比较大。

六  承租人的权利不容忽视

如果购买的是二手商铺,还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明,才能签订购房合同,否则,一旦承租人主张优先购买权,那购房合同可能被法院确认为无效合同。另外,如果卖方与承租人的租赁合同还未到期,那承租人有权继续承租到合同期结束。因为,法律上有“买卖不破租赁”的规定,产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此,还应当要求卖方提供租赁合同,并到承租人处进行核实,弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系,防止其中有层层转租的情况。

七  要注意贷款风险

商铺贷款是属于商业房产贷款的一类,不属于个人住房贷款,所以不能使用公积金贷款。如果是一手商铺,最多能贷合同价的50%;如果是二手商铺,可以贷评估价的50%,在正确提交申请资料以后,借款人还需提供所购商铺房款的50%以上的首付款证明。商铺贷款最长可为10年。银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时,必须意识到贷款申请不能通过时,自己将面临的付款压力或者购买合同能否履行的法律风险。

在长沙限购令的作用下,使得大量投资者涌入还没政策限制的商业物业的购置,但商铺价值一般都较大,所涉及的关系比住宅购买要复杂,大多数都存在两种甚至三种以上的法律关系,故商铺购买风险较大,一旦出现纠纷会给当事人带来巨大的经济损失,因为篇幅所限笔者无法将所有法律风险一一赘述,在此,敬告有意投资商铺的读者一定谨慎行事。如有相应的法律问题可向专业律师咨询。