逾期交房约定的违约金过高该怎么办？

引导语

商品房买卖一直以来都是贴近民生的热点话题，在我们上期的房地产微文中，小编和大家一起简单地了解了开发商延期交房，作为买受人应当注意的几个方面，另一方面，逾期而产生的违约金毋庸置疑是合同双方当事人关注的重点。那么，对于逾期交房违约金过高的问题，法律上又是以怎么样的标准来进行调整的呢？今日小编通过一个简单的真实案例与您一同探讨。

案情简介

原告夏某某与被告长沙市某房地产开发有限公司(以下简称某房产公司)签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的商品房,约定房屋总价款为1000000元，合同约定出卖人应在2013年1月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同同时约定：出卖人（本案被告）逾期交付天数在30日内的，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违约金，出卖人逾期交付商品房超过30日，若双方选择继续履行合同，则出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房款万分之十的违约金。

该楼于2013年5月10日完成工程质量竣工验收，该小区各栋楼房及人防工程于2013年12月19日完成备案登记。2013年8月4日被告书面通知原告于2013年8月15日收房，2013年8月15日原、被告办理了房屋的交接手续。

2014年4月原告诉至某市某区法院，要求被告给付自2013年1月2日起暂至2013年8月15日，以每日万分之十计算为227000逾期交房违约金。

“法院判决”

原告夏某某诉称：2012年7月15日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告应在2013年1月1日前向原告交付经竣工验收备案的房屋，如交房逾期超过30日，则由被告按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的付款义务，被告却未能按期交房，直至2013年8月15日才通知原告办理交付手续，且交付时发现被告所交房屋未办理竣工验收备案。被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求法院判令被告依照合同约定以每日万分之十给付违约金从应当交付之日起次日即2013年1月2日至2013年8月15日以每日万分之十计算为227000元，并承担本案诉讼费用。

被告某房产公司辩称：双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。

法院经审理后认为，本案所涉的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，如依合同约定，本案中商品房总价款1000000元，按日万分之十计算违约金，每月的违约金为人民币30000元，明显远远高于长沙同地段同类型房屋租金，应予以调整。因原告未能举证证明其实际损失，综合考虑本案情况，法院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故被告逾期交房违约金从2013年的1月2日起至2013年8月15日止共计227天，参照银行同期同类贷款年利率6%的130%计算，诉争房屋的逾期交房违约金为人民币48509.59元(1000000*6%*130%*227/365)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：

被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告夏某某支付逾期交房违约金人民币48509.59元。

本案的争议焦点

双方约定的逾期交房违约金是否应予调整?

本案评鉴

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”

律师札记

这是一起简单的逾期交房主张违约金案件，被告对逾期这一事实没有异议，双方权利义务相对明确，但是由于出卖人与买受人在签订合同之初没有慎重审核违约金条款的合理性，导致双方对违约金的数额协商不下诉至法院。

我国的违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，对应到本案，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，即我国将逾期交房的违约金界定为惩罚性违约金，根据我国现行通说理论，惩罚性违约金一般不可能低于造成的损失，故在这里暂不作赘述。下面小编将与您一同探讨当逾期交房的违约金高于造成损失，司法实践又是如何对其进行调整的呢？

我国《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的呢？

在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”

然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。具体到本案中，由于合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。小编认为这是由于如果购房者无法举证证明自己的损失的情况下，相同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但现实情况是，通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失很多时候其实并不完全等同，充其量只能算是对损失的一种推定。也就是说在诉讼或仲裁中，如果购房者可以提供充分证据证明其损失的具体数额大小，又或者是可以证明除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。而本案中，原告却未能举证证明自己的损失，故法院的判决是合法有据的。

房地产事务部简介：

湖南通程律师事务所房地产事务部筹备于2010年9月，目前由19名房地产事务部团队律师组成，部长由湖南通程律师事务所执行主任何国华律师担任。房地产事务部律师在土地及房产，如国有土地使用权出让、房地产开发和预售、房地产转让、房地产抵押、征地拆迁、建设工程招投标、物业管理等方面有较为全面的研究和丰富的实务经验。