商品房按揭贷款相关事宜的法律分析

案情简介：自2021年开始，多家房地产龙头开发企业开始暴雷，2022年以来，多地业主因楼盘延期交付等原因宣布停止还贷的事件引发广泛关注。近日有客户向笔者咨询由于他所购买的楼盘延期交付，是否可以停止还贷？笔者在分析后给出以下法律意见：在未解除购房合同、商品房按揭贷款合同的情况下，购房者自行选择停贷存在较大的法律风险，判断是否可以停供断贷，主要看房子是否已经烂尾、无法交付，若房子无法交付，购房者可以以无法实现合同目的要求解除购房合同和商品房按揭贷款合同，不再还款，但最终如何认定以法院判决为准。

事件大背景及问题分析：2022年12月15日至16日召开的中央经济工作会议指出，要有效防范化解重大经济金融风险；要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

自2022年7月开始，楼盘烂尾导致业主集体公告停贷事件屡屡发生，关于购房者能否“强制停贷”，“强制停贷”后的法律风险及购房者已支付的购房款、按揭款是否应由违规放贷的银行来返还等问题，笔者给出以下分析意见：

壹

关于按揭贷款合同未被解除情况下购房人（借款人）的还款义务

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

若购房人以楼盘停工或楼盘烂尾为由，主张暂时停止偿还按揭贷款本息，由于商品房买卖合同关系与按揭贷款合同关系为两种不同的法律关系，除银行确有过错外，购房人仍需继续履行按揭贷款本息偿还义务，而无权以开发商违反商品房买卖合同拒绝履行另一合同（按揭贷款合同）项下的本息偿还义务。

贰

关于商品房买卖合同、按揭贷款合同解除情况下购房人（借款人)的还款义务

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第一，若购房人以楼盘烂尾主张解除商品房买卖合同、按揭贷款合同，且人民法院亦裁判支持的，则根据前述司法解释，参照最高人民法院（2019）最高法民再245号《民事判决书》（以下简称最高院245号案例），人民法院可能认定购房人无需偿还剩余贷款本息，剩余贷款本息应由开发商偿还；第二，即使按揭贷款合同约定按揭贷款合同解除后购房人仍需承担还款义务，参照最高院245号案例，人民法院亦可能认定该类约定属于格式条款，而购房人既未取得所购房屋又未实际占有按揭贷款情况下归还贷款将不合理加重购房人的责任，并以此认定该类条款属于无效条款；第三，司法实务裁判购房人无需偿还按揭贷款的目的在于平衡贷款银行、购房人和开发商三方利益，在开发商不能交付房屋而致商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除情况下，若购房人既需支付首付款，又要偿还按揭贷款，则将导致权利义务严重失衡，为平衡各方利益，司法实务现倾向于作出贷款银行承担部分风险的裁判。

叁

关于商品房买卖合同、按揭贷款合同解除情况下购房人（借款人）已偿还贷款本息的返还主体

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

就商品房买卖合同、按揭贷款合同解除情况下购房人已偿还贷款本息的返还主体，司法实务存在不同的观点，一方面，部分法院认为，购房人已偿还的贷款本息应由开发商返还，如最高人民法院(2017)最高法民终683号《民事判决书》、广州市中级人民法院（2021）粤01民终24256号《民事判决书》；另一方面，部分法院又认为，购房人已偿还的贷款本息应由贷款银行返还，如河南省许昌市魏都区人民法院(2022)豫1002民初1661号《民事判决书》。

肆

关于贷款银行未按监管规定将贷款资金转入专属监管账户事项

《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定“市、县住房和城乡建设部门要切实履行商品房预售资金监管职责，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。市、县住房和城乡建设部门以及人民银行分支机构、银保监部门发现违法违规行为的，要及时进行处罚。”

《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定“住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。”

一方面，若贷款银行在按揭贷款下发过程中存在过错（如没有按照当地政策规定将按揭贷款存入专属监管账户），则可能据此认为贷款银行的过错行为和楼盘“烂尾”结果之间存在因果关系，基于公平原则和诚实信用原则认定购房人在商品房具备交付条件之前无需履行按揭贷款项下本息偿还义务（如广东省惠州市中级人民法院(2017)粤13民终1881号《民事判决书》）；另一方面，贷款银行违规将按揭贷款资金划入开发商非监管账户，属于违反住建部门、银保监会等部门监管规定的行为，可能面临通报批评、责令改正、追回流失款项等行政责任。

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