巧用三招化解业主与物业之争

业主与物业公司之物业服务合同纠纷，常使业主心力交瘁，业主往往采取拖欠、拒交物业费对抗。物业则走诉讼程序，对簿公堂，业主疲于应对，影响业主的幸福指数。纠纷虽小，是业主心头挥之不去的痛。

业主欲定纷止争，理性维权，用好以下三招，可替业主分忧。

一、分清责任主体

逾期交房、房屋质量不合格、设备及装修不符合合同约定、未按期办房产证等，业主应追究开发商的违约责任；地下车库漏水，保质期内主要是建筑施工方的责任；天花板漏水可能是楼上业主装修不当所致；电梯发生安全事故，物业与电梯维护保养公司可能均须承担责任；小区内被业主宠物咬伤，若不是因受害人故意或重大过失所造成，由饲养人或管理人承担责任；业主家中失盗，物业已尽安保义务，业主则难以索赔。在保留证据的基础上，业主找对责任主体，维权方有效。

二、把握维权方向

维修基金，业主个人不可申请使用。小区电梯间与外墙等公共设施广告收入、小区内的公共车位收费等公共收益，除去物业管理成本和缴纳税金，归全体业主所有，如何支配由业主委员会或业主大会决定。业主以上述缘由拖交、拒交物业费，败多胜少。在有证据证明物业提供的服务存在明显瑕疵时，如家中失盗时保安未在岗执勤、小区存在严重的住宅楼商用情形、物业放任业主乱搭乱建等情形，物管费可适当少交。物业未尽注意义务致使业主人身或财产损害，应承担赔偿责任。

三、合理合法维权

业主在合理合法维权的基础上维权才能充分保障自身权益，任何冲动的维权形式都会适得其反。车堵小区大门、冲击物业、张贴标语、拒交物业费等方式奏效甚微。业主应及时发现问题，及时与物业、社区协商解决，防微杜渐；发生纠纷可向房地产管理部门投诉，可对开发商、物业管理公司提起违约或侵权之诉；条件成熟时业主委员会有权解聘或选聘物业；若物业起诉，业主应积极应诉，准备证据，最好有律师介入。

共建和谐社区，尚需业主与物业相互的宽容与理解。