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心得∣我在什么情况下会接征地拆迁案件?

作者:柳卫攀      来源:本站     浏览:

最近,接到过几起征地拆迁纠纷的咨询,当事人无不是对政府的补偿安置标准不满。长沙市的房价自去年下半年起一直在蹭蹭蹭地往上涨,可是补偿安置标准还是停留在前年的水平。由于早年从事征地拆迁纠纷解决的经验,同行也会向我推荐类似的当事人。对于该类推荐,我不胜荣幸,感激涕零。不过,这类咨询往往会无疾而终,这类委托一般也会被我拒绝。为什么呢?这让我不禁想起我办过的一些案件。

案件1:当事人为岳麓区观沙岭人,谨慎小心的国有企业职工,被征收房屋产权面积大概70多平方米。当事人初次见我的时候是在2012年年底,我记得那时天气比较寒冷。他说,这个项目也是用来建房子卖的,附近保利西海岸的房价已经破万了,可是被征收房屋评估价还只有3400元每平。我问,现在征收实施到哪个阶段了。当事人拿出一张纸,是岳麓区政府的征收补偿决定。当事人对我说,小柳,这个案件你帮我搞,我相信你,搞得好搞得不好我都不需要你负责。当事人情绪激昂,我脑子一热,接了。申请信息公开,提起一个诉讼,提起两个诉讼,提起上诉,提起两个上诉……不知疲倦,一个接着一个提起诉讼。因该项目不是急需动工的城市基础设施建设,诉讼不止,当事人的房子也不会被强拆。到了2014年年中的时候,法院的强制执行程序开始,拆迁办在被征收房屋附近建起围挡,经常派人喊话,威胁断水断电。此时,该项目区域内的被征收房屋均已拆迁完毕,只剩该一处。当事人战战兢兢,如履薄冰,每天都要防备被偷拆,和我说,要不答应政府的条件算了,说自己累了,政府想要,就让他们拿去吧。我说,我会全力配合你。好在当事人还是挺过来了,终于在2015年年初与政府达成了协议,得到了他想要的结果。这个案件结束后,我身心俱疲,耗时之长,感觉整个身体被掏空,心想再也不要接征地拆迁案件了。

案件2:当事人为望城区黄金乡人,讨价还价的企业老板,被征收房屋产权面积大概300平方米。政府在征收的时候,一查土地档案资料,发现当事人取得的宅基地使用权不合法。当事人本非该集体经济组织成员,却以不可描述的方式取得相应宅基地使用权,并在宅基地上修建了两栋四层的“豪宅”。政府作出撤销其宅基地使用权许可的决定,当事人不服,声称当时望城区土地买卖成风,其取得宅基地使用权有其历史原因,政府这是秋后算账。这让我不禁想起高祖不是阴谋是阳谋的佳话。当事人意志坚决,我一咬牙,接了。那时是2015年年底,没过一年,又接新案,真是好了伤疤忘了疼。申请信息公开,提起一个诉讼,提起两个诉讼,提起上诉,提起两个上诉……世事总是如此。2016年年底,当事人和政府达成补偿协议,得到了他想要的结果。后来得知,这位商人能在这件事上如此坚决,是因当时生意不顺,需要一笔资金偿还债务。

暂时只说这两个案件吧。这两个案件的当事人意志比较坚决,不达目的不罢休,虽然其中有犹豫,也有彷徨。但是这类案件的复杂性,也时常考验着承办律师的身心。所幸的是,事情都得到了顺利解决,没有影响社会稳定。从律师的角度来说,维护了法律秩序。

在我国城镇化的今天,征地拆迁纠纷不可避免。由于利己是人类天性,个人利益和国家利益的冲突亦不可避免。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款前段规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但是,在实际操作中,各地政府均会指定评估机构的选择范围,评估机构评估出来的房屋价格大概为市场价格的二分之一。这是导致大多数被征收方不满补偿标准的重要原因。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”但是,在实际操作中,各地政府均大力推行货币化安置补偿方式,用于产权调换的房屋至少在被征收项目十公里以外,提供改建地段的房屋无异于痴人说梦。这些冲突产生后,当事人便会使用自己所有的社会资源去取得更大的利益。在使用了自己的社会资源之后,当事人实在没办法可想,又不甘心,咽不下这口气,这个时候就会来找律师了。

对于征地拆迁律师来说,如果你仅仅是咨询依照政策你还能增加哪些项目以获得更多的补偿,他可能并不会比一个拆迁办的人懂得更多。拆迁办的工作人员往往是拆完一个项目,又转移到另一个项目,怎么获得一些额外的利益,他们了如指掌。但是,如何通过法律途径维护当事人的合法权益,这就是征地拆迁律师的专业内容了。

简而言之,在征地拆迁纠纷中,当事人意志坚定,已经穷尽了所有其他的手段,且该等冲突并非补偿项目上的差别,这类案子就可以接了。对了,如果你想要律师对这类案件进行全风险代理,那还是请你高抬贵手,饶了他吧。

(以上分析仅供一般性参考,不应视为本所及本所律师针对特定事务的法律意见或依据。)