案外人购买的被执行人名下房屋，未办房屋过户手续，能否排除法院的强制执行？

事情经过  

2018年1月10日，朱某、谭某（乙方）与刘某、刘某某（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：朱某、谭某以260000元购买刘某、刘某某所有的位于湘阴县文星镇某组的一套住房（以下简称涉案房屋）；在合同签订当日朱某、谭某自愿支付200000元，剩余60000元待房屋产权相关过户手续办理后即日支付；刘某、刘某某有义务协助朱某、谭某办理房屋产权过户手续，双方各自承担一半办理产权手续的费用；自第一笔房款支付后，房屋所有权归朱某、谭某所有。合同签订当日，谭某向刘某指定的账户分两次转账共计10万元，后谭某分别于1月12日、1月23日分别向刘某账户转账5万元，共计转账20万元。因办理过户手续谭某向刘某支付现金2万元，刘某于2019年4月3日出具收条，载明收到谭某购房款贰万元整。刘某、刘某某将涉案房屋已交付给朱某、谭某占有、使用，刘某与刘某某一直未给朱某、谭某办理涉案房屋的过户手续。

因某电脑经营部与刘某、某湘阴县商行买卖合同一案纠纷，某电脑经营部向法院提起诉讼，在诉讼过程中，某电脑经营部向法院申请财产保全，法院依据申请于2019年1月对刘某名下的涉案房屋进行了查封，查封期限为三年。法院于2019年6月作出相关判决书，判决某湘阴县商行向某电脑经营部支付货款469000元及相应利息，刘某对某湘阴县商行的债务承担连带清偿责任。该判决文书已经发生法律效力，某电脑经营部向法院申请强制执行，法院作出执行裁定书，裁定：查询、冻结、划拨、扣留、提取某湘阴县商行、刘某的银行存款或应当履行义务部分的收入489129元(暂未计算迟延履行期间加倍债务利息);或者查封、扣押、拍卖、变卖被执行人某湘阴县商行、刘某应当履行义务部分的财产。现法院要求朱某、谭某搬离涉案房屋，法院将对涉案房屋采取司法拍卖等执行措施。朱某、谭某将如何维护自己的权益？

律师意见 

首先，朱某、谭某应向执行法院就法院查封和拍卖涉案房屋的执行行为提出执行异议申请。其次，朱某、谭某再将剩余4万元购房款按照法院的要求缴纳至申请执行人某电脑经营部申请执行刘某、某湘阴县商行一案在法院的专用账户。朱某、谭某在办理涉案房屋过户手续时不存在过错。则朱某、谭某对涉案房屋享有的权利能够排除法院对涉案房屋的查封、拍卖等执行。

律师分析

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条规定进行审查。以及第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。本案中，法院于2019年1月对涉案房屋进行查封，而在2018年1月，朱某、谭某与刘某、刘某某就涉案房屋已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，朱某、谭某按照合同约定支付了部分购房款，对于剩余购房款按法院的要求转账支付至法院的专用账户后；涉案房屋一直未办理过户手续是因刘某的原因，朱某、谭某自身不存在过错，现朱某、谭某实际占有、使用涉案房屋，因此，朱某、谭某享有对该涉案房屋的物权能够排除法院的执行，朱某、谭某可以向法院提出执行异议申请请求法院中止对涉案房屋的执行。

律师建议

在日常的房屋交易中，买受人与房屋出卖人签订了合法有效的房屋买卖合同，又支付了全部购房款，并实际占有使用该房屋后，买受人应当及时与出卖人办理房屋过户手续，否则将可能因出卖人与他人之间的纠纷导致买受人购买的房屋被法院查封、拍卖等风险。

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