【实用干货】业主收房发现房屋有质量问题，怎么办？

买房是人们心中的大事情。很多人好不容易攒钱买上了新房，却在收房时发现开发商交付的房屋存在质量问题，比如墙面空鼓、地面裂缝、阳台渗水、门框不正等等。于是乎，有的业主找来验房师验房、有的业主拒绝收房并开展各种形式的维权、有的业主忙着打官司……不一而足。那么，当业主发现开发商交付的房屋有质量问题时，到底采取哪种处理方式才是正确的呢？

一、房屋交付的概念

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋交付是指：开发商依据相关法律法规的规定和商品房买卖合同的约定，在合同约定的期限内，将符合交付条件的房屋转移给业主占有的行为。

二、房屋交付的条件

由上可知，房屋的交付需要满足特定的条件。实践中，房屋交付的具体条件会在开发商和业主签订的商品房买卖合同中有所约定。一般而言，主要有两种约定方式。一种是以五方验收为准，即房屋在五方验收合格（建设、勘察、设计、施工及监理五方单位）后即可交付业主。另一种则是以房屋取得建筑工程竣工验收证明作为交付条件，即开发商必须出具建设行政主管部门发出的《竣工验收备案表》才可将房屋交付给业主。

需要明确的是，这两种方式对房屋的交付要求是有区别的。实践中，开发商多采用第一种方式作为交付条件，形成《竣工验收合格报告》，以便可以更早地实现对房屋的交付。虽然该约定也是开发商与业主对房屋交付条件的约定，但并不是说“五方验收”就可以交房了，交房条件依然要受到建筑工程相关法律法规的约束，例如，在《建筑法》中规定了交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件。此处的“其他竣工条件”就包括了《消防法》所规定的消防验收的内容：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，不可擅自投入使用。可见，房屋消防验收是工程竣工验收的必要前提，如果未进行消防验收或者验收不合格，同样不符合交付条件。第二种方式是工程项目经竣工验收合格后，以验收备案的方式完成交付。此种方式要求建设单位不仅需要提交上述的《竣工验收合格报告》，还需要通过由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、由公安消防部门出具的验收合格的证明文件等。

三、业主可以拒收房屋的法定情形

即使开发商认为房屋已达到交付条件，也不代表房屋就没有任何问题。有的问题是房屋本身确实存在严重的质量问题，有的问题则可能是受限于建筑工艺和建筑技术的限制而出现的“通病”。换言之，有的问题本身并不是房屋质量问题，只是业主对房屋质量“百般挑剔”而已。因此，拒收房屋是有“门槛”的。根据《中华人民共和国民法典》《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，业主可以拒收房屋的情形主要有：

1、开发商未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交付材料的。

2、开发商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房的。

3、开发商未经有关部门批准，擅自改变商品房规划、设计的。

4、合同没有约定，且房屋实际交付面积与原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。

5、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量不合格的。

6、房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

根据上述，当房屋存在主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的质量问题等情形，业主可以拒绝收房。那么，哪些房屋质量问题属于“严重”的范畴？一般来说，法院认定房屋是否存在严重质量问题时，通常会考虑以下两个方面：一是房屋修缮的难度大小及次数多少 ，二是对业主生命健康或财产安全的危害程度。比如，居住人因房屋质量问题患上严重疾病、房屋某项质量问题经多次修复仍无法正常使用等等，此类情况业主就可以拒绝收房。

四、业主不能拒收房屋的情形

实践中，当房屋出现边边角角的破损、阳台局部漏水，门窗密封不严，地面空鼓、墙皮脱落、管道堵塞等问题，都属于常见的质量问题。因为这些问题并不会导致业主无法居住或者严重影响使用，而且一般可以通过开房商的整改得到修复，所以它们属于房屋的“一般质量问题”，业主不能由此拒收房屋。

如果因一般的质量问题业主即拒收房屋，可能会给业主造成一定的损失，比如物业公司仍然有权收取这一时期的物业管理费和违约金、错过房屋约定的维修期限、业主因未住上新房而多余支付租金、办理房产证的时间延迟等等。

五、房屋出现质量问题开发商的保修范围和责任

由上可知，一般的质量问题业主不能拒收房屋。但是，此类房屋问题属于开发商的保修范围，也就是开发商的责任。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在正常使用条件下，开发商对房屋质量问题的保修期限具体包括：1、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，5年； 2、供热与供冷系统，2个采暖期、供冷期；3、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程，2年等等。

结语：

综上，业主收房发现房屋质量存在问题，建议分情况来处理。一种情况是房屋确实存在严重质量问题，业主可以拒收房屋或是按照合同约定要求开发商承担违约责任。另一种情况是房屋仅存在一般的质量问题，业主在保修期内可以要求开发商承担修复责任。若开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失同样由开发商承担。