【实用干货】物业费的前世今生

物业：喂，您是XX业主吗？您名下的XX房屋现欠付XX元物业费……

业主：你们物业先提供服务后我们再交物业费，不然门都没有！/我们财物有丢失、损坏，你们物业服务态度不好，未按合同约定保质保量的提供服务，提升了物业服务后再说……

物业：业主不交物业费，我们如何开展物业服务和管理呢？

物业费的交与不交？交多少？怎么交？一直是物业纠纷中一个扯不清、道不明，而又让业主和物业管理者都头疼不已的事项。伴随着中国城镇住房制度的不断改革和住房结构的重大变化，物业管理行业逐渐发展壮大，但自物业管理行业诞生至今，物业费就成为了物业管理服务的一大痼疾，数额较小、纠纷众多且难以解决。故笔者以物业费为中心点，从物业费的含义、为什么要收物业费、今后物业费将如何发展这三个维度来探讨，以期对日益加剧的业主与物业的矛盾有所和缓。

刺破物业费的神秘面纱

1、物业费的含义：

物业费是物业产权人或使用人委托物业管理单位对其所有或正在使用的，位于某小区内的房屋、公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治，及提供其他与居民生活等相关的服务，定额或者按一定比例所收取的费用。

2、一般而言，物业服务企业所收取的物业费用，主要用于以下支出：

2.1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

2.3、物业管理区域清洁卫生费用；

2.4、物业管理区域绿化养护费用；

2.5、物业管理区域秩序维护费用；

2.5、办公费用；

2.6、物业管理企业固定资产折旧；

2.7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

2.8、其他支出及物业服务企业的合理利润。

3、物业费究竟是服务费还是管理费？

3.1、依据2003年颁布实施至今的《物业管理条例》，因当时我国的建筑物区分所有制度尚未建立，物业管理条例从服务合同关系角度规范了物业企业对房屋建筑物的管理以及相关服务，因此将物业费定位于物业服务费。

3.2、但随着建筑物区分所有制度的确立与物业管理实践的不断深入，从物业费的法理基础与实际用途来看，目前的主流观点：物业费应当是物业管理费而不是物业服务费。

3.3、实践中，物业主要管理形式以及物业收费模式分为酬金制与包干制两种。

所谓包干制，是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。而所谓酬金制，即物业服务企业在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出。

现在的许多物业纠纷，是由于业主认为物业管理企业未尽职尽责地提供良好的物业管理服务导致的。业主方认为小区的一切事务都应该由物业管理企业一篮子揽过来解决，而物业管理企业方则认为他们的工作范围是有限的。若要缓和此类矛盾，不管哪种物业管理形式以及物业收费模式，都应首先从法律层面、及合同约定上对物业管理活动的范围标准作出明确的鉴定，努力剥离非物业服务事项的内容（例如水电的代缴等）；其次就是尽可能地细化每项服务或者管理的费用（而非笼统地、让人一头雾水的定价式收费），为发生争议时的第三方评价提供依据。

收取物业费的理由

笔者从事物业费催缴代理诉讼多年，总结众多业主的抗辩事由得知：业主的共同体意识淡薄，很多业主认为：建筑物区分所有权后，家的概念就是自己的家门里，门外不是自己家，不认为整个小区是自己家的一部分。在这种意识的驱动下，认为交物业费不是为自己，是为物业公司或者他人，因而加剧了欠费所引发的矛盾。熟不知，业主们积极交纳物业费，会让自身受益如下：

1、物业费一定程度上能使业主财产保值增值。

打个通俗的比方，你买了一辆车，经常使用而不去做保养，可想而知你的车肯定会比其他定期做保养的车陈旧、老化的更快。物业管理活动就相当于车的保养，通过对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动等来达到为业主房产保值增值的最终目的。

2、物业费的交纳，促使物业服务企业尽可能地为业主提供一个良好的小区居住环境，不仅提升了生活品质，亦无形中提供了所购房产的价值。

通俗地说，因物业费的收取，物业服务企业能从容地提供日常的物业服务。如，安保方面，建立物业工作人员巡逻制度，有效地避免一些类似于小偷的不法分子进入到小区里面，进而大大降低了业主的人身安全和财产安全受到威胁的机率。另，小区的绿化植物、停车位的规范等都是由物业来进行的日常维护、管理，如果不及时交物业费用，物业服务企业无力维持基本的运营，将会导致公共区域一团糟，业主的生活质量和生活幸福感定会受到实质性的影响。

物业费的未来

日前看来，物业费是业主与物业的核心矛盾，已成为阻碍小区良性发展的“绊脚石”。

首先，两者之间的权利义务关系不清楚、法律关系不明晰，如空置房的物业费应如何缴纳、物业费收费标准到底该怎么定，小区营业收入与物业费的关系都是现实中的亟需解决的难点与痛点问题。

其次，物业管理涉及保安、绿化、维修等方方面面，业主对任何一方面的不满意，都会成为其对抗物业费交纳的理由。

再次，难以提升的原核定的物业收费标准与物业管理企业不断增长的运营成本之间的矛盾，导致物业服务企业利润逐年下降，其做好服务的内在驱动力日渐消弱，对已有的矛盾而言，无疑是雪上加霜。

实际上，很大一部分的物业纠纷都是由于交纳物业费而引起的。一方面，业主认为物业管理服务没有达到预期，从而拒绝交纳物业费；另一方面，物业服务企业对未交纳物业费的业主，通过禁止其进入小区、限水限电甚至断水断电的操作，多次的电话、甚至上门，委托律师等第三方进行诉讼等方式进行欠费催缴，使得业主和物业管理企业的关系更加水深火热。

如何通过物业费来调节、平衡业主与物业管理企业之间的关系，笔者通过多年的司法实践，建议如下：

1、物业费开支公开透明化，保障业主知情权与参与权。

现实操作中，大部分物业服务企业已进行了部分帐目的公开。某种程度上说，公开透明，能保障业主的知情权与参与权，但基于小区业主的需求层次的不同、对物业服务企业自主经营的尊重等方面的考虑，该如何更好的进行物业费开支公开透明化，将会是一个道阻且长的摸索过程。

2、完善立法、加强普法宣传，同时加强政府对物业管理企业的监管，对突出问题进行及时地综合治理。

2.1、法治社会，良法先行；有法可依，有法必依，执法必严，这是法治社会的基本特征之一。而政府通过各种途径，进行相应地普法宣传，既是行使政府职权的要求，也是法治建设的需要；

2.2、政府相关部门通对其违规行为给予相应的处罚，并且对业主的利益予以保护。一些物业管理企业存在服务不到位的问题，如小区垃圾清理不及时、破坏绿化、公共设施修理不及时和乱收费等问题，这些问题都会导致业主对物业管理企业产生抵触情绪，随之而来的就是收物业费难题。因此，政府部门通过业主的举报等方式、与业委会等群众性自治组织，一道督促物业服务企业提供良好的管理和服务，一定程度上会减少物业费纠纷的产生。

3、探索引入第三方监管新模式。

物业费由第三方监管这一方式还不被大多数人所了解熟知，但目前在我国已经有一些城市，如北京已尝试引入物业费由第三方监管这一举措，且北京现已建立了较为完善的第三方物业服务评估制度。2015年3月,全国政协委员王书平针对物业费收费难问题,提出要引入第三方评估监理机构；2016年7月1日生效的“南京市住宅物业管理条例”第六条中提到在南京建立第三方物业服务评估制度。

这一制度的创新点在于用第三方评估机构来对物业管理企业进行把控监督。业主将物业费交给第三方机构而不是直接交给物业管理企业，第三方机构在对物业服务水平定期开展考评后,才会根据考评结果向物业管理企业支付相应费用,即物业管理企业根据考评得分获得相应的物业费。在此种模式下，既避免了物业收了钱不办事的可能，又解决了酬金制下需要业主具备相应知识能力的缺陷，同时还使物业管理走向“市场化”的道路更加畅通,同时可以改善物业与业主信息的不对称状况,减少物业纠纷的发生。

4、可尝试与第三方共享利益，将物业费以其他消费款项的形式呈现，尽可能地让业主在享受物业服务的同时，获取更多的其他利益。例如可以尝试将物业费换成通用消费券等。

笔者呼吁

要最大限度地化解物业纠纷，可以尝试如下操作：

1、对于业主而言：

第一、应明确物业服务企业所能提供的服务事项及内容，不应将小区所有的事项都归于物业服务企业，一则是不公平，二则是不现实。

第二、一个业主不交物业费首先会导致自身失去了业主所享有的部分权利；其次，该行为侵害了其他业主的利益，某种程度上会“反噬”自身；再次，无正当理由拒交物业费，需要向物业服务企业承担合同的违约责任。

第三、业主要清醒地认识到，不交物业费是“自毁”行为，不仅不能解决任何问题，反而会使矛盾升级；如果物业管理企业存在管理、服务不到位的情况，业主及业委会应该及时指出，并要求其改正；在其不作为时，要勇敢拿起法律武器来维护自己的正当权利，促使物业管理企业为业主群体提供良好的公共环境，提升居住幸福感、安全感。

2、对于物业服务企业而言：

第一、要有与业主群体唇齿相依、休戚相关的意识，为打造美好的物业业主关系和幸福的小区环境贡献力量的家国情怀。

第二、应努力提升员工的专业技能，做好自身的本职工作，提升服务品质。

第三、多与政府相关主管部门、街道、社区、业委会等沟通，尽可能地及时解决问题、少遗留问题，并留下服务痕迹。

第四、跟紧时代潮流，努力实现服务的智能化，提升工作效能的前提下尽可能地节省运营成本。