【热点】已建成住宅小区和单位大院要逐步打开， 我们要“打通”那些法律？

       近日，最新出台的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》规定，新建住宅要推广街区制，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部通道公共化。对新建住宅要推广街区制大家似乎无太多不同声音，但对已建成的住宅小区要逐步逐步打开，实现内部通道公共化，笔者认为既存在诸多不可逾越的法律障碍，实际操作过程中也必将会引发更多的社会矛盾。那么，该《意见》如付诸实施，都需要“跨过”哪些法律障碍，又需要“打通”哪些法律难关呢？

       首先，《物权法》是最大难关

       《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内绿地，属业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共同共有”。《物权法》第76条规定：“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

       其次，《中华人民共和国城市规划法》也是难关

       《中华人民共和国城市规划法》第32条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后方可申请办理开工手续”

       通程那么问题来了，既然要在已规划并建成好的小区内打开道路，由谁申请？业主不申请，谁有权利申请？建设单位是谁？更大的难题是：如果业主以规划部门未经法定程序更改规划要将规划部门起诉怎么办？

       再次，《公路法》等也是不能绕过的难关

       《公路法》第22条规定：“公路建设应当按照国家规定的基本建设程序和有关规定进行”

       通程别忘了，将小区道路建成公共道路看似简单，但公路建设涉及养护、投资、规划等太多部门，涉及太多强制标准、规范等，比如：建筑物应该离道路的距离、道路公众安全等等。很明显，小区内部道路与打通后供公众通行的道路在性质上存在太多区别。

       最后，机动车在打通后小区道路上行驶时发生了侵权事故后又该怎么办？依《中华人民共和国侵权责任法》处理这些纠纷可能很难哦！

       通程比方说，同样是小区小朋友踢球造成车辆损坏，在住宅小区内部通道公共化前后，承担侵权赔偿责任的主体都会有区别：小区内部通道未打通前法律问题很简单，小区通道设计规划是符合标准的，小朋友踢坏了车辆当然由监护人买单；但将小区内部道路打通成公路后，就变很复杂了，监护人当然有责任，但道路规划是否合理、道路养护设施是否到位？人家房子建成在前，你道路修建在后，相关道路主管部门未将道路设施养护到位也是导致他车辆受损原因之一，依法，你的民事责任也就来了，谁来赔？法律问题就很复杂了。因为《中华人民共和国侵权责任法》第十条规定：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害、能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任，不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。”根据这一规定，相关道路的规划、建设、养护、管理等部门都将要作为侵权主体承担赔偿责任。

       通程还有诸如：原来是封闭式大院，业主居住房屋周边很安静，这种房屋市值当然高，如将小区路改为道路，巨大噪音、尾气、污染导致房屋价值贬损，损失又由谁来买单呢？总之一句话，打开已建成小区通道法律之难，可能难过打通蜀道之难！

       你怎么看？

       作者简介

万传洪

       通程毕业于湖南吉首大学法律系，湖南通程律师事务所资深律师，2000年开始从事律师工作，现执业于湖南通程律师事务所，高级合伙人，事务所公投融资部事务部副部长、监事会主席，湖南省律协知识产权专业委员会委员。2000年开始执业，执业十六年来，先后担任了湖南制式服装有限公司、长沙南大桥房地产开发有限公司、长沙湖湘房地产开发有限公司、湖南省邦农实业有限公司、中铁建电气化局集团第四工程有限公司等多家单位的常年法律顾问，并成功办理了各类案件上百件，具有丰富的法律顾问服务实践经验，以良好的业务水平及踏实的办案风格赢得众多当事人的好评，执业十六年当事人零投诉。