房屋“征收”与“拆迁”法律，你知多少（上）？

随着近些年的经济发展，人们对于“征收”与“拆迁”不再陌生，但往往对其相关的法律法规以及政策不甚了解，一旦出现问题更有甚者不是拿起法律的武器保护自己的合法权益，而是采取一些过激而不理智的方式方法去对待，这样往往得不偿失。今天我们一起了解有关征地与拆迁的一些法律法规以及政策。

（一）征地拆迁过程中，城市房屋拆迁与集体土地上房屋拆迁的区别

城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征收中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和国土资源管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征收中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在拆迁中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。

接下来，我们与大家具体分析探讨一些相关的实务问题。

（二）城市房屋拆迁过程中存在的一些问题

无证房屋如何认定？

造成房屋没有产权证或者证件不全，有一定历史原因，也有法律规定不明确的原因，所以在这种复杂的背景下不能简单粗暴的以是否有产权证为唯一标准来确定补偿，甚至执行强拆。根据《物权法》第三十条的规定，因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一规定确立了建筑物物权，在一定程度上规范了违法建筑的界定和处理。是否属于“违法建筑”要分别从土地使用、用地规划、工程规划、施工许可、竣工验收、装饰装修等环节进行分析。

以长沙地区为例，依据《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》的规定，未登记建筑是指未依法取得房屋产权登记证件的建筑。国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的合法性，依据下列材料进行认定：（一）建设用地批准文件、建设工程规划许可证明材料；（二）1990年4月1日前国土清查资料等证明材料；（三）1990年4月1日前的航拍图和国土使用权属证明材料。上述依据材料无一具备的，应认定为违法建筑。上述（一）、（二）、（三）项依据材料均可提供的，遵从保护被征收人利益的原则可选择较大的面积进行认定。未登记建筑合法性认定面积，私有住房原则上不超过两层加第三层梯间（梯间面积不大于八平方米），且参照上一年度本市人均住房面积确定。

权属有争议的房屋征收时应注意什么？

由于权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋，应当由征收部门提出补偿安置方案，报政府同意后作出补偿决定。搬迁前，征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，并且将征收补偿资金办理提存或者提供符合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的，可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。

存在共有关系的房屋征收时应注意什么？

《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议，不可漏列当事人。

设有抵押权的房屋征收时应注意什么？

首先要核实抵押的有效性；其次，在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆迁人。

存在继承（遗赠）关系的房屋征收时应注意什么？

征收存在继承（遗赠）关系的房屋且房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下时，要特别注意。《物权法》第二十九条规定因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第一，房屋所有权证尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下时，房屋的所有权人可根据继承关系予以确认，征收部门仍然应当针对继承人（受遗赠人）进行征收安置补偿；第二，由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存在不确定因素，征收部门应当要求继承人（受遗赠 人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷。

承租房被征收时应注意什么？

征收导致所有权丧失，从法律关系上讲，给予补偿的应当是被征收房屋的所有权人，而实践中承租情况较为复杂。至于私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系，《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。国家征收致租赁合同无法履行的，作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权，可以直接根据《合同法》第九十六条规定通知承租人解除合同，自通知到达承租人时合同即解除。对承租人如何进行补偿《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有具体关于承租人补偿安置的条文，可以在租赁合同中约定。承租人通过租赁法律关系向出租人主张补偿。补偿的标准可以参考拆迁人给予被拆迁人的补偿数额。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定房屋承租人享有补偿的权利，其不是征收行为的相对人。但是征收离不开房屋承租人的搬迁，如果承租人拒不搬迁，征收工作将无法正常进展。《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有将承租人列入补偿范围，立法意图在简化征收法律关系，房屋征收部门只要与被征收人依法协商订立补偿协议即可。对于承租人的相关权利，交由房屋所有权人与承租人协商处理，以减少房屋征收部门面临的纠纷。基于此，承租人必须在租赁合同中对征收涉及的相关权利做出约定。对于已经开始履行的租赁合同中对此未予约定的，应尽快通过签订补充协议来明确。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，以及房屋承租人因征收可能遭受的损失包括：搬迁、安置损失，停产停业损失等，应在租赁合同中明确约定“租赁期间，因征收导致承租人无法继续使用租赁房屋的，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。其中：（1）被征收房屋价值的补偿中，涉及承租人装修部分归承租人所有；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿归承租人所有；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿归承租人所有；（4）市、县级人民政府给予的补助和奖励，承租人享有50%；（5）合同未明确约定但征收补偿方案中有规定的其他补偿项目，承租人享有50%。”对于出租人拒不支付补偿的行为应约定相应的违约赔偿责任。此外，还可以在租赁合同中约定：“在征收过程中，出租人应允许并授权房屋承租人就依约享有的相关权利向房屋征收部门提出意见。”

补偿款由他人领取时应该怎么处理？

在实践中，有时会遇到拆迁人的疏忽，导致房屋补偿款由他人领取的情形。因此，拆迁人一定要注意补偿款应由领款人亲自领取，委托他人领款的应认真审查委托书的真实性和内容的准确性。如征收部门疏于审查，错将补偿款项支付给他人，征收部门仍应对实际的被征收人或房屋承租人承担补偿安置的义务。对冒领或错发，征收部门可以依法要求其返还不当得利。

被征收人拒绝受领补偿款如何处理？

在补偿安置协议签订后，若被征收人无法定理由拒绝受领补偿款的，征收部门应制作通知书，通知被征收人在一定期限内领取，逾期不领的，征收部门可以向公证机关办理提存。

对于突击抢建的房屋如何处理？

法律明文规定没有经规划房管部门批准不得建设，而被征收人却积极暗地“抢建”房屋；明明不符合城乡房屋拆迁补偿规定，却硬生生短时间内抢建房屋，企图骗取高额城市房屋征收补偿。“抢建房”被制止、被拆除且一律不补偿。就“抢建房”的本质而言，其是未经批准的违法建筑，直接或根本目的是骗取高额的城市房屋征收补贴。

我国《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门等申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以上的罚款。同时，国土资源部门及其他相关部门组成联合巡查组，及时制止突击建设，加大征地前期监管力度。由土地、评估、公证、征地单位和镇村干部组成联合评估、登记小组，只对《征收公告》张贴之前原有的房屋进行登记，并留下摄像资料。县级国土资源部门及时发布征地拆迁通告，告知被征收人征地拆迁范围、面积、补偿方式、补偿标准等，明确规定公告发布后突击抢建的一律不予补偿。

由于篇幅问题，关于集体土地征收中房屋拆迁过程中存在的一些问题，我们将会在《房屋“征收”与“拆迁”法律，你知多少（下）？》中继续与大家分享，如果你遇到了与拆迁征收相关的法律问题，欢迎联系我们。