私人财富保全与传承之不动产置业与传承九问九答

1、“一房两卖或数卖”或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，出卖人该承担什么责任？

有上述情形之一的，房屋买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

相关法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2、

签订房屋买卖合同后，但没有办理登记，房屋买卖合同是否无效？

房屋买卖合同是否进行登记，不影响房屋买卖合同的效力。买卖合同是物权变动的原因，登记行为是物权变动的效果。物权变动的原因与物权变动的效果不能混为一谈。

相关法律依据：《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同效力”

3、

出卖人约定房屋所有权保留，能否得到支持？

不动产不适用所有权保留，出卖人在《房屋买卖合同》中约定了房屋所有权保留，不能得到支持。

所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。

有的出卖人会在《房屋买卖合同》约定这样类似的条款：“出卖人保留房屋所有权，如果房屋买受人未按揭支付房款或银行按揭款，则出卖人有权收回房屋”，试图保护自己的权利。但这样的约定得不到支持。

4、

抵押在先，承租在后，租赁合同是否对受让人有约束力？

抵押在先，承租在后，租赁合同对受让人没有约束力。

相关法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

5、

承租在先，抵押在后，租赁合同是否对受让人有约束力？

承租在先，抵押在后，租赁合同对受让人有约束力，租赁合同继续有效。

相关法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

6、

房屋租赁合同最长期限是多少年？

房屋租赁合同最长期限是20年。

相关法律依据：《中华人民共和国合同法》第214条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定租赁期限自续订之日起不得超过20年。

7、

夫妻一方处置房屋给第三人后，夫妻另一方以房屋属于共有财产，其不知情为由，要求撤销买卖，收回房屋，能得到支持吗？

这要看房屋买受人是否是善意取得的第三人，并支付了合理的市场价格，如是，则夫妻另一方的要求得不到支持。否则，支持夫妻另一方的要求。

善意取得须符合三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合同的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

8、

婚前买房一方付首付，婚后双方按揭，婚变时，如何分割 ？

由双方协商处理，处理不成的，人民法院可以判决房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

9、

如果父母对自己的子女进行房屋赠与，如何避免被分割 ?

婚前父母一次性付款，产权证登记在子女名下，则属于子女婚前个人财产，避免婚变时被分割。

婚前父母支持首付款，婚后也是由父母支付的按揭款，则务必注意几点：由父母的账户将首付款直接打入销售公司；按揭款由父母的账户汇入指定账户还款；产权登记在自己子女名下；签订经公证的赠与自己子女的合同。避免婚变时被分割。

婚后父母一次性付款，赠与自己子女的房屋，则务必注意以下几点：由父母的账户将房款直接打入销售公司；产权登记在自己子女名下；签订经公证的赠与自己子女的合同。避免婚变时被分割。

法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

以上仅为法律规定理想状态，实际操作前谨请咨询专业律师，以便根据实际情况进行操作，更好地保障不动产置业与传承。