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观点 ∣ 赤岗冲附近小区业主应该如何维权?

作者:柳卫攀      来源:本站     浏览:

赤岗冲附近某楼盘开发商拟将小区二岗至大门之间道路、绿地、网球场等配套设施(面积近10亩)拆除并改建成高档酒店和公寓楼盘,小区业主大为不满。那么,问题来了,小区业主应该如何维权?

在我读大学的时候,我的一位大学老师曾说起,她所在的小区为了赶走物业公司,打官司打了近两年仍未成功。该物业公司甚至扬言,即使业主打赢了官司,他们也不会走。物业公司何以如此牛逼?原因在于业主之间是一盘散沙。“谁看大门,谁做主”,对,这就是管家欺负主人的时候。那么,作为一个普遍性的问题,业主如何能不被欺负?

作为一名在土地房屋行政案件上拥有较多经验的律师,我看过了很多客户一开始雄心勃勃而后灰心丧气,也看过很多客户认准一个道理而一条路走到底。世上并无容易的事,一个问题的解决也往往不是一时情绪或者一个行为的结果,而往往是各种因素综合促进的结果。行政法律问题的解决,不同于民事法律问题的解决。民事法律问题的解决往往是一个民事诉讼就能够解决,但行政法律问题的解决远远不止于此,它更复杂,也绝不是一个行政诉讼所能解决的,往往是行政诉讼手段和其他合法手段综合运用的结果。涉及到的行政诉讼往往不止一个,至少是三五个,经常是七八个,有些甚至上十个,直至穷尽所有的合法诉由。解决问题的时间也往往是三五年。所以,以解决该类问题为工作内容的律师,往往具有坚定的决心、执着的精神和不屈不挠的努力。

对于小区业主来说,要维权首先要把自己组织起来,并聘请专业人士进行诉讼。这个建议,知易行难。

一成立或改选业主委员会

《物权法》第76条规定,下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第5项和第6项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第78条第1款规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。据此,业主共同决定物业管理区域内重大事项。

现实中,一个物业管理区域内少则数十个业主,多则几百个业主,甚至上千名业主,他们往往没有行动力。他们有些人会在微信群、QQ群里吐槽某些事情,但是不会采取实际的行动。他们有些人会响应号召参与某些活动,但是不会有毅力地去坚持。他们没有组织,没法像一个团队一样去斗争。这导致很多业主活动雷声大,雨点小。成立业主委员会(以下简称业委会)便是法律赋予业主的用以克服这些不足的措施。但是,在我国,业主组织不起来是常态,组织起来是例外。我们的小区大部分没有成立业委会,成立了业委会也可能是被开发商或者物业公司控制的业委会。那么,一个真正为全体业主合法权益着想的业委会的成立,需要有哪些条件?个人认为,必须具备如下三个条件:(1)有合理的组织。天天只在社交媒体上吐槽是没有任何用的,这些社交媒体里面也难免没有混进被开发商买通的业主。要成立业委会,必须要有具备群众基础的代表来组织,包括召集和主持业主会议、就某些事项作出决定、聘请专业人士进行指导等;(2)反对搭便车。业主与开发商的斗争是一场攻防战,是一场持久战,有些类似于解放战争年代的人民战争。有搭便车的人的存在将使业主神心涣散,难以团结。在斗争过程中,要防止业主成员被开发商策反、瓦解;以及(3)能筹集到资金。业主共同采取行动,必须有一定的资金支持,聘请专业人士、准备物资、维护治安等都需要花钱。

只有在这些条件都具备的基础上,才有可能将一盘散沙的业主组织起来,并促使成立的业委会根据业主大会的授权和管理规约的规定行使职权。不过,在我国,业委会成立与改选还可能会遇到政府有关部门的压力。依照《物业管理条例》第16条之规定,业委会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。依照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》,业主大会及业委会的成立需要经过开发商报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料、业主提出筹备业主大会书面申请、相关部门组织成立首次业主大会会议筹备组、筹备组确定业委会委员候选人名单、召开首次业主大会会议、选举产生业委会。业委会办理备案手续后,方可申请刻制业主大会印章和业委会印章。据此可知,业主大会筹备组的组织权利在于政府,业委会委员候选人的确认也需要筹备组认可。因此,在业委会成立过程中有可能会受到政府有关部门的压力,并可能导致部分未受到业主信赖的人当选业委会委员。业委会一旦成立,出现不宜担任业委会委员的情形,经业委会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,由业主大会或者业委会根据业主大会的授权决定终止其委员资格并进行补选。

据红网记载,赤岗冲附近小区早已成立业委会,但实际上可能被开发商控制。赤岗冲附近小区业主如认为业委会中某些委员不能代表业主利益,且业委会不能有效行使职权,可以经持有20%以上投票权数的业主提议并召开业主大会的方式终止部分委员的资格并进行补选。

二依法提起诉讼

就个人经验而言,上访往往并不能真正解决问题,上级信访局一般会将问题转送到下级信访局,下级信访局一般把问题转到相关单位了事。由我主办的耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会第十居民小组不服耒阳市人民政府拒不履行补偿安置法定职责一案就说明了这一点。就合法手段而言,诉讼提供了一个救济途径。

一个项目的完成,需要各个相关行政部门的分别审批。那么,在履行职责的过程中,行政机关有没有依法履行相应的职责?这是每个接手该类案件的律师都必须认真思考并调查的内容。只有在相关情况调查清楚的情形下,方可依法采取诉讼措施。至于如何调查这些情况,如何采取诉讼措施,这就是律师的工作内容了,这部分内容也是应当付费的,在此不述。

三余论

总之,小区业主在维权中,需要多种合法途径综合进行,不仅要有诉讼途径,还要有非诉讼措施。作为一个群体,业主在维权过程中最困难的便是组织起自己的力量。在此过程中,最好能聘请专业人员予以支持。

(以上分析仅供一般性参考,不应视为本所及本所律师针对特定事务的法律意见或依据。)