案件基本情况--104.5维权专栏

刘某在2010年与张某签订《房屋租用合同》约定刘某租用张某共7层楼作为被告开办宾馆用。合同对经营期限、租金及支付方式都做了详细的约定。合同签订后，刘某花费了近500万元对刘某的房屋进行了装修并作为旅馆对外经营。

2014年下半年，张某看到刘某生意很好，即提出要提高租金缩短经营期限。因刘某装修是按合同期限12年的标准装修的，缩短经营期限会给其造成重大经济损失，因此刘某和张某就合同变更一事一直没有达成一致意见。自2014年11月起被告及其家人就多次采用停水、停电、打砸旅馆、锁门堵门的方式致使刘某无法经营。

刘某没办法找到律师起诉要求解除合同，赔偿损失。

该案件还有两个情况：一是，刘某在张某打砸酒店后就未向张某交付租金；二是，刘某在经营过程中，未经张某同意的情况下将一楼的门面转租给其他人做其它用途使用。

对方的答辩意见：因为刘某经营的过程中没有办理消防验收，没有及时交付租金要求解除合同，同时由刘某承担违约责任，张某不需要赔偿刘某的损失。

本案争议焦点

1、由谁承担违约责任的问题；

2、赔偿金额和赔偿范围。

律师代理意见

1、出租方张某及其家人打、砸承租方旅馆和用车堵刘某经营的旅馆前门并对旅馆前门进行上锁的行为，已经严重损害刘某的合法权利；张某的行为已使双方签订的合同目的无法实现，双方之前签订的合同无法继续履行，张某的行为已经构成根本性违约，刘某可以依法解除合同。

2、出租方张某不能以承租方刘某没有消防验收为由就打砸、断水、断电、上锁等行为影响刘某经营的旅馆。如果张某认为刘某旅馆没有办理消防手续，可以向相关部门举报，由相关部门来处理。

3、张某赔偿的范围应包括之前刘某为经营所投入的折旧损失和合同解除后经营的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，出租人张某应赔偿承租人刘某的实际投入折旧损失和因解除合同后续可获得利益损失。

租赁合同应注意的地方

1、及时交付租金。

2、承租人在未经出租人书面同意后不得转租，否则出租人可以以此为由解除合同。遗憾的是以上案件，当事人及对方代理律师都没有注意到这一点；

3、出租人不宜采取过激的方式比如打、砸、锁门等方式以达到解除合同的目的，可以通过找出承租人违法转租或者其它违法、违约的途径达到解除合同的目的；

4、承租人应按照相关法律规定以及经营场地使用的用途办理相关手续，以免被出租人抓住把柄，同时有可能会导致合同无效。