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案例一:合同中约定的违约金过高,该如何处理?--104.5维权专栏

案情简介:2002年4月9日,王某与长沙某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定王某购买由该公司开发建设的商品房,房屋交付期限为2002年7月31日前,房屋总价款875814元。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为:“逾期超过30日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。出卖人还承诺与该商品房正常使用直接关联的电梯在2002年9月30日前投入使用,如果在规定日期未达到使用条件,双方同意按逾期交房方式处理。同时合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。

合同签订之后,王某按约支付了购房款,并于2002年10月8日接收了所购商品房。因未能按合同约定交房,2002年10月25日双方签订《补充协议》,约定该公司向王某支付人民币26274.42元作为一次性补偿。之后2003年2月27日电梯验收合格并投入使用,2006年9月30日该公司为王某办理商品房产权证。由此,王某因该公司提供的配套设施电梯不符合合同约定的时间及逾期办理房屋产权证,申请仲裁,要求该公司支付逾期交房违约金29777.88元、电梯逾期投入使用违约金107287.95元、赔偿不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约损失213390元(王某称该损失系该公司不能使其在约定的时间内取得房屋权属证书,导致其被迫民间借贷而多付的利息),共计350455.83元。

焦点:双方合同中违约金约定过高,是否能调整?如果能,应当如何调整?

律师说法:

本案属于商品房买卖合同纠纷中主张违约金的典型代表,那么究竟什么是“违约金”呢?所谓违约金,是指当事人之间约定的或者法律直接规定的,在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。

我国《合同法》第114条第1款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如一方不按约定履行义务,当事人约定由违约金条款的,则应当按照违约金条款的约定承担相应责任。在本案中,《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定,属于真实有效的约定。

但《合同法》第114条第2款对违约金约定过高做了规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条第2款:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的 ‘过分高于造成的损失’。” 由此可知,合同中对于违约金的约定,虽然法律规定是由双方当事人协商。但对于约定的过分高于损失的违约金,违约方可以请求法院或仲裁机构适当减少。

本案中,合同约定未如期交付电梯按照逾期交房方式处理,因此王某要求房产公司为此支付违约金107287.95元。但事实上,电梯等公共配套建筑未按时交付使用,在一定程度上会影响买受人对房屋的正常使用,但该行为与未按时交房的违约行为相比,性质完全不能等同。而且电梯只是合同中五项基础设施、公共配套建筑中的其中一项,由此就需要承担同逾期交房一样的违约责任,是不符合公平原则的。因此就可以依法申请减少违约金。

那么具体能减少多少呢?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”

司法实践中,关于违约金的调整则一般是由当事人提出主张,法院或仲裁机构以守约方实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

律师对策:代理律师建议某公司提出《仲裁反请求申请书》,以双方约定的违约金过高为由,请求仲裁委员会适当减少违约金。

裁决结果:长沙市仲裁委员会经过审理裁决:对于逾期交房,双方签订的《补充协议》已经约定补偿金26274.42元;对于逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,王某及其法定监护人支出的民间借贷利息不是该公司在签订合同时已经预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损害,因此该公司按王某已付房款的0.5%支付违约金4364.07元;对于电梯投入使用,综合全部情况,某公司支付违约金12306.68元。

法条链接:

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

案例二:商品房面积差异的处理。

情况说明:也不算是一个案件,这是一个顾问单位出现的问题,但对于商品房买卖中对面积差异的处理,也算是比较典型。

实际情况是,湖南某投资有限公司(即顾问单位)与一批买受人签订了商品房买卖合同,在合同中第八条约定:“根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第  种方式进行处理:1.双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人,并按商业银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的,如产权登记面积大于合同约定面积,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%的部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人;如产权登记面积少于合同约定面积,少于3%的部分的房价款由出卖人双倍返还。因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,但应当签订补充协议。2.产权登记面积与合同约定面积发生差异时,以长沙市房产局实际测量面积为准据实结房价款,多退少补。”最后长沙市房产局实际测量面积时,69户房屋超过合同约定的面积,但69户业主均未补交面积差价款。为此,顾问单位向我咨询法律意见。

律师说法:

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。”《商品房销售管理办法》第二十条第一款之规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”

这种情况是一般的商品房买卖合同中都会遇到的问题。各个房地产开发公司的商品房买卖合同关于面积差异的处理办法,与本案中的合同关于面积差异的处理办法大同小异。本案中,双方当事人已经在合同中明确约定了面积差异的两种处理办法。一是按照房屋面积的3%为一个临界点,二是多退少补。而第一种方法其实就是法律明确规定的,即在合同没有对面积差异作出约定时适用。

律师对策:

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——————————————×100%

合同约定面积

若房屋实际面积超过约定面积3%的,那么作为房地产公司,只能要求买受人补交3%的房款,对于超出部分自行承担。但房屋实际面积小于约定面积超过3%时,超出3%部分房产公司却需要双倍返还。并且当差异的绝对值超过3%时,合同还赋予买受人合同解除权。作为房地产公司,明显此种方法需要承受更大的法律风险,因此我建议直接约定第二种方式即多退少补。而对于买受人来说,此种方法却是最有利。

法条链接:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实计算,买受人请求解除合同的,不予支持。

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实测面积小于合同约定面,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。


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