领取“五方验收”商品房的钥匙可否视为“房屋交付”？

导语：商品房预售具有极强的技术和法律政策方面的专业性，购房人往往处于弱势地位，其权益常常受到开发商预售行为的侵害。最近，一些地方房地产市场商品房买卖合同中约定的“五方验收”交房条件，成为购房人与开发商纠纷的焦点。

案情：2013年5月12日，张某与某房地产开发商签订了一份《商品房买卖合同》，开发商将位于某小区A栋810室房屋一套出售给刘某，合同中约定：房地产开发商应当于2015年8月1日前履行商品房交付义务。2015年7月18日，房地产开发商书面通知张某称其商品房已验收合格，符合入住条件，于是张某领取了房屋钥匙。后来张某发现该商品房只是经过了“五方验收”（即勘查、设计、施工、监理、建设五方），未到建设主管部门验收备案，遂要求房地产开发商承担逾期交房的违约责任。房地产开发商辩称张某已经领取了该商品房房屋钥匙，且根据合同约定“买受人领取房屋钥匙的，该商品房视为交付于买受人”，故该房屋已经交付。

不同意见：对于该商品房是否已视为交付，存在以下两种不同意见：

第一种意见认为，该商品房已经实际交付。本案中商品房虽未经建设主管部门验收备案，但是已“五方验收”，即该商品房已竣工验收，建筑主体合格。而且张某已领取该房屋钥匙，即视为张某对该商品房的认可并接收，故该商品房已经交付。

第二种意见认为，该商品房未实际交付。根据法律规定，商品房只有经过建设主管部门验收备案之后才视为验收合格，本案商品房只是经过了“五方验收”，不符合法律的强制性规定。其次，张某是在收到房地产开发商商品房验收合格通知书之后才去领取的房屋钥匙，张某当然会误认为该商品房已经验收备案，开发商存在欺骗行为，故此种情况下“领取钥匙”并不是张某自己真实的意愿。

分析：

第二种意见更合法合理，主要理由如下：

第一，根据我国法律规定，商品房经验收合格即经建设主管部门登记备案之后方可交付使用。商品房经“五方验收”之后，其只是代表建筑主体竣工验收合格，之后还需要规划、消防、环保等后期的一系列验收，只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，故“五方验收”并不代表商品房验收合格，也不符合其法律规定。其次，五方验收中的勘查、设计、施工、建立、建设单位都是开发商聘请或发包工程的，他们与开发商是属于利益共同体，其验收合格的真实性一定程度上存在怀疑，故需要政府相关部门进一步的验收确认。市场上任何商品都需要经过质监部门检查，商品房也是商品，并且比一般商品价值大、重要性强、涉及面广等，也就更需要质监部门验收合格方可交付使用。

第二，张某领取房屋钥匙行为并不能视为房屋已经实际交付。首先，房地产开发商将未经验收合格的房屋交付给业主，开发商本身存在重大过错并违约在先，我们不能因业主领取了房屋钥匙就认为开发商已经实际交付了该房屋，不予追究交付违约的责任。其次，房地产开发商书面通知业主交房在一定程度上存在欺骗行为，房地产开发商书面通知中的验收合格，容易使业主误解为该商品房经验收备案，符合合同规定的交付条件，正是由于在该种误解下业主才从开发商那里领取了钥匙，即领取钥匙行为并不是业主的真实意义表示。并且业主只是普通百姓，他们很大程度上不知道商品房验收过程和相关规定，法律也不要求业主们应当知晓，基于对开发商的信任，业主接受钥匙的行为符合一般常理。故张某在未知晓真实情况下领取房屋钥匙，并不能简单地视为双方对合同约定的房屋交付变更。

第三，在实践中，房地产开发商违约交付现象非常严重，造成社会矛盾激烈，群体性事件经常发生。在大多数时候，房地产开发商急于回笼资金或高价出售房屋，将验收不合格的商品房予以提前交付，并以业主领取房屋钥匙为由视为交付，不仅有违真实情况，引发商品房质量不合格问题，而且因为验收手续不健全导致业主长时间无法办理房屋权证。因此，明确商品房交付标准意义重大，一方面可以实际保护业主的合法权益，确保房屋质量合格；另一方面也规范了房地产市场，有助于维护社会和谐稳定。

综上所述，本案中，张某的商品房不能视为已经实际交付。即仅仅领取了“五方验收”商品房的钥匙并不能视为房屋已经实际交付。